수도권 집값은 과연 1990년대 일본처럼 '거품'을 터트리고 말 것인가. 한국 부동산 가격의 거품(버블)이 끼어 있다는 논쟁이 좀처럼 수그러들지 않고 있다. 일반적으로 부동산 버블론은 주택 가격이 급등할 때 등장하는 경우가 많다. 집값이 물가상승률이나 국민소득 등 다른 경제 지표보다 높은 폭으로 상승할 때 '부동산 버블론'은 어김없이 등장했다.

주택 시장 전문가들이 최근 조선일보와 조선경제i가 함께 만드는 경제·투자 전문 온라인 매체 조선비즈닷컴(chosunbiz.com)에 기고한 글과 인터뷰를 바탕으로 버블 논쟁을 쟁점별로 재구성해 본다.

◆집값 하락, 금융 시스템 붕괴로 가속화될까

우선 부동산 거품론과 관련해 최대 쟁점은 집값 하락세가 금융시스템 붕괴를 초래해 가격이 폭락할 수도 있다는 주장이다.

김광수경제연구소 선대인 부소장은 '거품론'을 강력하게 주장한다. 그는 본지 기고에서 "최근 수도권 아파트 가격이 가파르게 내려가는 것은 아직 전초전에 불과하다"고 지적했다. 선 부소장은 "(부동산)거래 침체가 지속되면서 빚을 지고 산 사람들이 초조한 마음에 집값을 낮춰 내놓게 되고, 그 결과 주택 가격은 대세하락이 시작된다"는 논리를 펴고 있다.

하지만 부동산 대세 하락은 집값 하락과 금융기관의 대출 시스템이 동반 붕괴해야 나타나는 현상인데 이런 '고리'를 한국에선 찾기 어렵다는 반론도 만만치 않다. 손재영 건국대 부동산대학원장은 "1980년대 말 일본과 2000년대 중반 미국과 달리 우리나라에서는 LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율) 규제가 가해지면서 부동산 거품을 키우는 데 필수적인 금융 지원이 없었다"고 분석한다. 그는 또 "현재의 (부동산)시장 침체가 거품 붕괴라면 가격은 훨씬 더 많이, 더 빠르게 떨어지는 동시에 금융시스템이 휘청대야 한다"며 "하지만 한국에선 이런 현상이 나타나기 힘들다"고 주장했다.

◆집값은 소득에 비해 비싼가

거품론의 또 다른 쟁점은 소득에 비해 집값이 너무 비싸다는 것. 현재 개인이 벌어들이는 소득으로 엄청난 집값을 지탱하기가 불가능하다는 주장이다. 이를 가늠할 수 있는 지표가 '소득 대비 주택가격 비율(PIR· Price to Income Ratio)'이다. PIR은 특정지역이나 국가의 평균 수준 주택을 연평균 소득으로 구입하는 데 걸리는 기간을 말한다. PIR이 10이라면 10년 동안 소득을 한 푼도 쓰지 않고 모아야 집 한 채를 살 수 있다는 뜻이다. 절대기준은 없지만, 통상 이 지수가 10을 넘으면 집값이 지나치게 비싸다고 평가한다.

지난 2월 발표된 '산은경제연구소'의 보고서는 이 수치를 기준으로 '대세 하락'을 경고했다. 보고서에서는 "PIR이 2008년을 기준으로 전국 6.3배, 서울은 12.6배로 나타났다"며 집값이 떨어질 가능성이 크다고 주장했다. 그러나 이 보고서를 작성한 산은경제연구소 연구원은 "(보고서와 관련된)인터뷰와 기고는 할 수 없다"며 본지 취재를 거부했다. 변창흠 세종대 교수(행정학) 역시 "수도권의 소득 대비 주택가격(PIR)은 9∼14에 이르고, 평균 시세가 10억원이 넘는 서울 강남 주택의 월 임대료를 은행금리로만 환산해도 월 500만원을 넘어선다"고 주장했다.

그러나 이용만 한성대 교수(부동산대학원 원장)는 "(산은 보고서의)PIR 산출 근거가 과장됐다"고 말했다. 소득대비 주택가격의 비율을 산정하려면 분석대상이 되는 지역의 집값과 해당 지역 주민의 소득을 산출해 계산해야 한다는 것이다. 산은보고서는 우리나라 전체 근로자 평균소득으로 서울 집값의 PIR을 계산해 수치가 지나치게 높게 나왔다는 지적이다.

◆1~2인 가구 증가, 집값하락 막을까

버블론의 세 번째 쟁점은 '인구'와 '가구'다. 경제협력개발기구(OECD)는 한국은 2020년 인구 증가율이 ―0.02%를 기록할 것으로 전망했다. 현재 인구 증가율 역시 연 0.1~0.2%로 사실상 정체 상태. 인구가 줄면 집을 살 구매층이 줄어들 수밖에 없다.

문제는 '가구 수'다. 주택 구매 단위인 가구 수는 1~2인 가구가 늘고 있어 지속적으로 증가해 인구만으로 주택 가격을 판단하기 어렵다는 주장이 나온다. 이에 대해 선대인 부소장은 "1인 가구의 평균 소득은 2인 가구 이상 소득의 40%에 불과하고, 그들의 76%는 월 소득 200만원 이하 저소득층"이라며 "1인 가구는 최소 3~4억원이 넘는 매매용 아파트의 수요자가 아니다"고 주장한다.

그러나 삼성경제연구소 박재룡 수석연구원은 "앞으로 등장할 1~2인 가구가 지금처럼 저소득층으로 구성된다는 근거도 없고, 저소득층 자체도 그들에게 적합한 주택(도시형 생활주택 등)은 필요하기 때문에 지속적으로 주택 수요층으로 유입된다"고 반박한다.