최근 주택 시장의 새로운 틈새 상품으로 떠오른 도시형 생활주택에 대한 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 도시형 생활주택이란 늘어나는 1~2인 가구와 서민 주거안정을 위해 지난해 도입된 제도. 전용면적 85㎡이하 소형으로 지을 수 있고, 주택 형태에 따라 단지형 다세대와 원룸, 기숙사형 등이 있다. 단지 규모는 20가구 이상 150가구 미만이다.

정부는 갈수록 줄어드는 도심 소형주택의 대안으로 도시형 생활주택을 적극 장려하고 있다. 이를 위해 다양한 당근책을 내놓았다. 주차장 확보기준을 대폭 완화하고, 싼값에 공급이 가능하도록 조립식 주택 허용도 추진 중이다. 건축비의 50%는 국민주택기금에서 지원받을 수 있다.

이런 조치로 도시형 생활주택은 과거보다 상대적으로 수익성이 높아졌다. 수목건축 서용식 사장은 "부지만 싸게 살 수 있다면 연 5~6% 이상의 안정적 수익을 올릴 수 있다"고 말했다. 그렇다면 어떻게 해야 도시형 생활주택 투자에서 성공할 수 있을까.

◆원룸 24가구로 연수익 1억4000만원 기대

대기업에 근무하다가 작년에 은퇴한 김모(56)씨는 요즘 친구들의 부러움을 한몸에 받고 있다. 직장에 다니는 동안 임대주택사업에 대해 관심을 가졌던 그는 작년 8월 매달 안정적이고 고정적인 수입을 얻을 수 있는 도시형 생활주택을 짓기로 마음먹었다. 두 달여 동안 좋은 땅을 찾던 그는 3.3㎡(1평)당 1650만원에 서울 동대문구의 231㎡(69평) 부지를 11억원대에 매입했다. 그는 공사비 7억원을 들여 지상 5층 규모의 총 24가구(전용면적 20~25㎡)짜리 원룸 주택을 다음 달 초 착공할 계획이다.

김씨는 땅을 잘 골라 건축법을 유리하게 적용받았다. 부지가 도로 북쪽에 접하고, 일조권 제한이 적어 연면적을 최대한 늘릴 수 있었던 것. 원룸이지만 21인치 TV와 냉장고·세탁기·에어컨 등 내부를 고급스럽게 꾸밀 계획이다. 가구당 보증금과 임대료는 각각 500만원, 50만원을 책정했다. 김씨는 올해 매달 임대료만 1200만원을 받아 연 1억4400만원의 수익을 올릴 것으로 기대하고 있다. 땅값과 건축비를 제외한 실투자비를 감안하면 연 수익률은 8%. 김씨는 "앞으로도 좋은 땅이 나오면 계속 원룸을 지어 임대 사업을 할 생각"이라고 말했다.

◆임대수요에 맞는 다양한 주택형 구성해야

그렇다면 도시형 생활 주택을 짓는 방법과 절차는 어떻게 될까. 우선, 토지는 투자비의 60~70%를 차지하는 만큼 직접 발품을 팔아 무조건 싸게 사야 한다. 경매로 사거나 급매물을 잡는 게 좋다. 땅은 좁고 긴 모양을 가진 게 유리하다. 공간 활용면에서 정사각형 모양의 땅이 상대적으로 불리하기 때문이다.

건축은 원룸형의 경우, 통상 지하 2층에 지상 5층 규모까지 가능하다. 지하 1~2층은 주차장이나 작은 점포 등을 넣고, 지상층은 원룸 주택을 짓는다.

도시형 생활주택은 임대나 분양 모두 가능하다. 임대형의 경우, 미혼 직장인을 대상으로 한 싱글룸형(전용면적 13㎡)，형제나 친구 등이 함께 거주할 수 있는 트윈룸형(전용면적 17㎡)으로 만들 수 있다. 분양형도 신혼부부를 위한 복층 구조의 더블룸형(전용면적 30㎡) 등으로 다양화하면 안정적인 임대 수요를 창출하는 데 도움이 된다.

임대료는 서울 강남 기준으로 통상 보증금 1000만~2000만원, 월세는 70만~150만원 선이 적정하다. 이때 분양가는 공실률 5%를 기준으로 강남은 7%, 강북과 수도권은 8% 정도를 예상해 책정하는 게 바람직하다.