대표 = 서울 서초·강남·송파구 중심의 강남 비즈니스 디스트릭트가 KBD다. CBD는 종로·중구와 남대문 일대의 센트럴 비즈니스 디스트릭트다. YBD는 여의도와 마포구 일대, BBD는수내역과 서현역 중심의 분당 비즈니스 디스트릭트를 가리킨다. 이들 비즈니스 지역의 오피스 임대시장 동향과 임대료·공실 현황을 살펴본다.

◇KBD에서는 계열사들이 한 빌딩으로 모이는 추세다. 강남 프리미엄을 느끼지 못하는 임차인들이 기타 권역으로 이전하는 등 공실률이 계속 상승하고 있다. KBD는 타 권역에 비해 임대료 0.14% 하락, 공실률은 0.3%p 상승했다. 금융위기 이후 금융사와 생보사의 지점 축소, 철수로 인해 생긴 공실이 장기화되고 있다. 임대인은 신규 임차인 유치를 위해 렌트프리, 임대기준가 인하를 제시하지만 외국계 생보사의 지점 축소 등 여전히 금융위기의 여파를 받고 있는 것으로 판단된다. 또 내년 상반기 타 권역으로 이전이 계획된 대기업이 있는 등 KBD의 공실 증가 요인 탓에 한동안 KBD의 공실 증가는 불가피할 것으로 예상된다. 임대가도 조정될 여지가 있어 보인다.

대형 오피스의 임대료는 보증금 23만1200원에 월세 2만300원 수준으로 모두 상승세를 보인다. 중소형 오피스의 임대료는 보증금 21만9800원, 월세 1만5200원 수준으로 보증금은 하락세, 월세는 상승세다.

◇CBD에서는 계열사 사무실 통합 추진 등으로 대형빌딩 공실률이 감소하고 있다. 2005년 이후 대기업의 계열사 사무실 통합과 확장 사업이 지속적으로 진행되고 있는 가운데, 최근에는 공실 증가로 사무공간에 여유가 생기면서 대규모 보험사들이 계열사 사무실을 통합하는 사례가 발생하고 있다. 일부 대형빌딩에서 타 권역으로의 이전이나 사무실 감평이 관찰되고 있다. 그러나 보험사들의 지점망 확충과 공공수요 또한 이어지면서 CBD는 지난 분기에 이어 2%의 안정된 공실률 수준을 보이고 있다. 하지만 대로변의 대형빌딩 공실률이 후면부의 중형빌딩에 비해 더 높은 양상이며, 월 임대료도 전분기 대비 0.4% 수준의 낮은 상승률을 보이고 있는 등 아직 경기침체에 따른 저가형 임대수요가 지배적인 양상이다.

대형 오피스의 임대료는 보증금 22만2100원에 월세 2만2500원, 관리비 9400원 수준으로 모두 상승세다. 중소형 오피스의 임대료는 보증금 13만7800원, 월세 1만2700원, 관리비 5400원 수준이다.

◇YBD는 증권사 사무실 확장으로 타 권역 이탈 수요를 메우며 보합세를 유지하고 있다. 일부 빌딩의 대형 임차인 이동에 따른 초대형 공실 발생을 제외하고는 전반적으로 안정된 공실 분포다. 보험사들의 사무실 통합과 강남 권역의 공실증가에 따른 영향으로 타 주요권역으로의 수요이전이 예정되거나 발생되거나 발생되고 있는 반면, 최근 주가지수가 다시 상승기류를 타면서 경기회복의 선두 격인 증권사의 사무실 확장이 대세를 이루고 있다. 또한 지하철 9호선 개통 효과가 이어지면서 YBD 내 신규 개통역 주변으로 다수의 소규모 공실해소가 이뤄지고 있어 공실률은 이전과 유사한 2.4%수준을 보이고 있다.

대형 오피스의 임대료는 보증금 14만6900원에 월세 1만4700, 관리비는 7100원 수준으로 월세는 하락, 보증금과 관리비는 상승세다. 중소형 오피스의 임대료는 보증금 9만5800원에 월세 1만200원, 관리비는 5700원 수준을 보인다.

◇BBD는 서울 핵심권역의 공실률 상승으로 분당 이전 수요가 전무한 가운데 공실이 장기화하고 있다. 작년 미국발 금융위기로 서울 핵심권역의 공실률이 급증하면서 서울지역의 분당 이전수요도 거의 발생하지 않고 있다. 아울러 경기에 취약한 중소 IT업체의 감평 또는 해지 및 2010년 이후 판교지역의 대량 공급으로 분당지역 내 주업종인 IT관련 업체의 이탈이 예상되므로 분당지역의 공실률은 한동안 지속될 전망이다. 이전수요가 전무한 가운데 분당 내 비핵심 권역인 야탑, 오리역 등의 신축빌딩도 임차인 발굴에 고전하고 있는 상황이다.

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