정부가 서울 강남권에 2곳의 보금자리주택지구를 추가 개발하기로 함에 따라 강남(江南) 외곽의 그린벨트가 2012년 이후 '중소형주택 주거벨트'로 변모할 전망이다.

정부가 서울 서초~강남~경기 하남에 이르는 그린벨트 지역 11곳, 약 1700만㎡(510만여평)를 풀어 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 중소형 위주로 주택 11만여 가구를 짓고 있기 때문이다. 이들 주택은 분당·일산 등 1기 신도시보다 입지 여건이나 서울 접근성이 좋고 '반값 아파트'로 불리는 보금자리주택도 5만여 가구가 포함돼 있어 주택 시장 안정에 상당 부분 영향을 미칠 전망이다.

◆강남 그린벨트에 서민주택 집중

이번 2차 지구 선정에서도 시범지구와 마찬가지로 강남권 2곳이 또다시 포함됐다. 이에 따라 강남 외곽 그린벨트가 새로운 서민주택 공급기지로 부상하고 있다. 실제로 서울 서초 우면동~강남 세곡동~하남 미사에 이르는 초승달 모양의 그린벨트에 짓고 있는 중소형 서민주택 단지만 11곳에 달한다.

노무현 정부 때부터 추진했던 서초 우면2·송파 마천·서초 우면2·강동 강일2 지구 등 국민임대주택단지 4곳(160만㎡)은 모두 그린벨트였던 곳으로 현재 개발이 한창이다. 이들 지역에서는 보금자리주택과 유사한 국민임대주택과 중소형 임대·분양주택 1만1000여 가구가 건설 중이다. 보금자리주택지구도 그린벨트를 풀어 짓는다. 4곳(830만㎡)에서 약 3만 가구가 2012년 이후 순차적으로 입주한다. 일반 택지지구 중에서는 역시 그린벨트가 대부분인 위례신도시(678만㎡)에서 약 2만 가구의 보금자리주택이 쏟아져 나온다.

이들 주택은 서민주택인 만큼 분양가격도 주변 시세와 비교해 상대적으로 싸게 공급되고 있다. 정부가 2012년까지 수도권 그린벨트에 32만 가구의 보금자리주택을 지을 계획이어서 내년에도 강남권 그린벨트에 보금자리주택지구가 추가로 지정될 전망이다.

◆주택 시장 안정될까?

이처럼 강남 그린벨트에 값싼 서민주택이 대거 개발되면서 향후 집값 안정과 강남 주택 시장의 판도 변화도 주목된다. '부동산1번지' 박원갑 연구소장은 "강남과 붙은 곳에서 싼 아파트를 지속적으로 공급하겠다는 정부의 '신호'가 시장에서 신뢰를 얻어 집값 안정에 어느 정도 도움이 될 것"이라고 분석했다. 그동안 전셋값 상승으로 내 집 마련에 나서려던 무주택자들이 공급이 늘어나는 보금자리주택 청약으로 선회하면서 추가적인 매매가 상승을 억제할 가능성도 있다.

그러나 보금자리주택 청약 대상이 청약저축 가입자로 한정돼 있어 시장 안정 효과가 제한적일 수 있다는 분석도 나온다. '부동산114' 김희선 전무는 "분양 가격이 싸기 때문에 주변 지역 집값 상승에 제동을 거는 안전판 역할을 할 수는 있다"면서도 "입주 후에도 전매 제한 등으로 시장에 유통되는 물량이 적어 직접적으로 강남권 아파트 가격을 끌어내리는 효과를 기대하기는 힘들 것"이라고 말했다.

◆2기 신도시 및 민간공급 위축 우려

일부에서는 보금자리주택 확대에 따른 부정적 효과를 우려하는 목소리도 나온다. 정부 주도의 주택공급 확대가 시장 자율기능을 떨어뜨리고 아직 시작되지도 않은 2기 신도시의 기능을 무력화시킬 수도 있다는 지적이다. 실제로 인천 검단·파주 운정·동탄2신도시 등 2기 신도시는 모두 서울 도심에서 30~40㎞쯤 떨어져 있어 보금자리주택으로 수요가 몰리면 제 역할을 하기 힘들 것이란 지적이다. 강남에 값싼 공공주택이 대거 공급되면 상대적으로 분양가 인하가 어려운 민간업체의 주택 공급은 급격히 위축될 가능성도 제기된다.

조주현 건국대 교수는 "서민주택 개발이라는 명분으로 서울의 허파 구실을 하는 그린벨트를 원칙도 없이 개발해서는 안 된다"고 말했다.

☞ 보금자리 주택

서민들의 주택 마련 기회를 확대하기 위해 정부 주도로 공급하는 모든 공공주택의 유형을 통칭해 '보금자리주택'이라고 한다. 국민임대·영구임대·장기전세 등 임대주택과 공공택지에서 상대적으로 저렴한 가격에 공급되는 중소형 분양주택이 보금자리주택에 포함된다.