정부가 집값 급등 등 불안한 부동산시장을 잡기 위해 총부채상환비율(DTI) 규제 카드를 꺼내들면서 거래가 주춤하는 모습을 보이고 있다. 하지만 정부조차도 강남 3구 등 일부지역은 재차 반등하는 모습을 보일 가능성이 큰 것으로 판단하고 있다.

기획재정부 관계자는 7일 "이번 DTI 규제가 꽤 무겁다고 판단하지만 향후 양극화 현상에 예의주시하고 있다"며 "막 오르려고 하는 지역의 집값에 찬물을 끼얹을 가능성이 높은 반면 빠르게 급등하는 강남은 주춤하다가 다시 오를 가능성이 있다고 본다"고 말했다.

투기수요가 다시 점화될 경우를 대비해 추가 대책을 고려해야 한다는 의미로 받아들여진다. LTV와 DTI 기준을 더욱 강화하는 방안도 있겠지만 법 개정을 통해 투기지역에서만 적용하고 있는 주택거래신고제를 확대하고 주택 공급 확대를 위한 분양가 상한제를 폐지하는 방안이 다음에 카드로 등장할 가능성이 높아보인다. 최후의 카드는 `투기지역` 지정이 될 공산이 크다.

◇ 주택거래신고제 확대·분양가상한제 폐지..국회 통과후 바로 시행

정부는 DTI 카드의 약발이 부족하다고 판단될 경우 곧바로 주택거래신고제 확대 및 분양가상한제 폐지에 들어간다는 입장이다. 이는 이미 국토해양부 등이 국회에 제출한 `주택법 개정안`에 담겨있는 내용으로 9월 정기국회 시즌을 맞아 정부의 발걸음이 한층 빨라질 것으로 보인다.

재정부 관계자는 "공급 확대와 금융규제의 다음 카드가 바로 투기지역 지정과는 별도로 주택거래신고지역을 지정할 수 있도록 하는 주택법 개정안이 될 것"이라며 "시장 불안지역의 거래동향을 정확히 파악할 수 있다는 점에서 적용 지역을 늘려갈 필요가 있다"고 말했다.

주택거래신고지역으로 지정되는 경우 해당지역내 주택거래자는 15일 안에 관할 시·군·구에 실거래가격 등을 신고해야 한다. 주택구입에 필요한 자금의 조달 계획도 자기자금이나 대출, 기타 등으로 구분해 제출해야 한다. 이 경우 대출액은 관할 세무서에도 통보된다. 주택거래 신고제가 확대되면 강남 3구 이외의 지역에서도 엄격한 주택구입 자금출처 심사가 이뤄지는 것이다. 주택거래신고지역이 아닌 경우 60일이내에 실거래가격 등만 신고하면 된다.

또 주택가격 양극화 우려속에 조심스럽게 검토됐던 분양가상한제 폐지에 대해서도 정부는 적극적인 입장으로 돌아섰다. 현재 주택가격 상승의 원인인 `공급부족`을 해결할 민간건설사들에 `공급확대 당근`이 될 수 있다는 판단에서다.

분양가상한제는 공공택지내의 주택 분양가를 정할 때 원가에 `적정 수익률`만을 더해 가격상승을 억제하는 것으로, 과다한 분양가 거품을 제거하는데 기여했지만 민간의 주택공급을 제한한다는 비판도 받아왔다.

재정부 고위관계자는 "(분양가 상한제로) 가격을 묶어둔 상태에서 다른 대책들로 집값을 안정시키는 것은 너무 어렵다"며 "분양가 상한제부터 폐지해야 한다"고 밝혔다.

정부는 올 상반기 민간의 주택공급 물량이 목표의 30%를 밑도는 등 수급문제가 불거지자 민간의 주택건설을 유도하기 위해 국토부를 중심으로 분양가 상한제 폐지를 검토해왔다. 국토부는 현재 민간택지에 한해 분양가상한제를 폐지하는 것을 골자로 한 주택법 개정안을 국회에 제출한 상태다.

다만 집값과 전셋값이 가파르게 뛰고 있는 시점에 분양가상한제를 폐지할 경우 자칫 집값 상승을 방치하는 것으로 해석될 수 있어 다소 부담이다. 야당인 민주당은 분양가 상승을 우려하며 폐지에 반대하는 입장을 고수하고 있어 향후 국회에서 어떤 결정이 내려질 지 지켜봐야 할 전망이다.

◇ 투기지역 지정 사실상 `마지막 카드`

주택거래신고제 확대와 분양가 상한제 폐지 외에 현 정부가 부동산 투기수요 억제 및 집값 안정을 위해 내밀 수 있는 가장 강력한 수단은 `투기지역 지정`이 될 것으로 보인다. 현 정부의 정책방향상 참여정부 때처럼 `세제` 강화를 통한 강력한 부동산 규제는 나오기 어려울 것으로 예상되기 때문이다.

지난해 유례없는 금융위기를 맞아 부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙자 정부는 지난 4월 임시국회에서 1가구 3주택자에 대한 양도소득세 중과를 내년말까지 한시적으로 폐지하면서 투기지역에 대해서는 10%포인트의 가산세를 부과하는 `소득세법` 개정안을 통과시켰다. 이를 1년도 채 안 돼 다시 `없던 일로` 하기는 쉽지 않다.

이에 따라 DTI 확대, 주택거래 신고제 확대 등에도 불구하고 집값이 오름세를 지속할 경우 정부는 결국 투기지역 지정 카드를 꺼내들 수 밖에 없을 전망이다. 투기지역으로 지정되면 양도소득세 10%포인트를 더 내야 해 실질적인 투기수요 진정 효과가 크지만, 거래마저 크게 위축시키는 만큼 `마지막` 카드가 될 것으로 보인다.

투기지역 지정은 ▲해당지역의 전월 주택가격 상승률이 소비자물가 상승률보다 1.3배이상 높고 ▲최근 2개월 평균 상승률이 전국 평균보다 1.3배 높거나 최근 1년간 상승률이 최근 3년간 전국 평균 상승률 이상인 경우 국토해양부 장관의 요청으로 기획재정부 장관이 심의위원회를 열어 결정하게 된다.

권도엽 국토해양부 1차관은 지난 4일 "시장 불안지역은 투기지역 지정 전이라도 주택담보대출 기준을 강화해 선제적으로 대응할 것"이라고 밝혔다. 이는 LTV, DTI 등 금융규제 강화 이후에는 투기지역 지정 카드가 대기하고 있다는 의미로 해석된다.

재정부 관계자 역시 "현재 이같은(투기지역 지정) 요건에 해당되는 지역이 상당수 있다"면서도 "지금으로서는 검토하고 있지 않다"고 말했다. 다만 투기지역으로 지정될 경우 양도세가 상당히 부담스러워 투기수요 억제에는 상당한 효과가 있을 것으로 보고 있다.

실제로 투기지역으로 지정되면 LTV, DTI 등 금융규제 뿐 아니라 양도세 중과(내년말까지는 10%p가산), 분양권 전매 제한 등 다양한 규제가 한꺼번에 적용된다.

정부는 지난해 11월 서울의 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구)를 제외하고 서울, 수도권 등 전 지역의 투기지역 지정을 해제했다. 이에 따라 현재 강남 3구를 제외하고는 3주택이상인 경우에도 양도세는 중과가 아닌 기본세율(6~35%)로 부과되고 있다. 투기지역에 대해서만 10% 포인트의 가산세를 더해 최고 45%의 세율로 중과되고 있다.

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/이데일리 김재은 박기용기자