최근 당국이 대출규제 정책을 통해 집값을 잡으려 하고 있지만, 집값 상승과 주택담보대출이 늘어난 것은 별개라는 분석이 나와 주목된다.

김완중 하나금융경영연구소 연구위원 등은 지난 12일 발간한 `출구전략 논쟁: 과유불급`이라는 보고서에서 이같이 주장했다.

김 위원은 보고서에서 "표면적으로는 주택담보대출 확대가 주택가격 상승의 주원인 처럼 보이지만, 올해 주택담보대출 중 주택구매 용도로 쓰인 자금 비중은 평균 50%에 그친다"며 "과거 주택가격 상승기에 80%를 넘었던 것과 상당한 차이가 있다"고 했다.

이에 따르면 재건축 아파트를 중심으로 주택가격이 급등한 강남 3구의 경우 은행권 주택담보대출 잔액이 작년말에 비해 오히려 줄었다.

결국 올들어 주택시장으로 자금이 유입된 결정적 이유는 유동성 증가나 저금리 영향이 아니라는 것. 주택시장이 일시 급락한 상황서 각종 규제가 완화돼 수익성이 좋아졌기 때문이다.

이에 따라 보고서는 "일부 지역의 주택가격 상승을 이유로 시중 유동성 환수나 금리인상과 같이 경제 전반에 광범위하게 영향을 미치는 출구전략의 조속한 시행을 주장하는건, 벼룩 잡으려다 초가삼간 태우는 우를 범하는 것"이라고 주장했다.

또 올해 은행권의 주택담보대출은 올해 꾸준히 늘었지만 은행이 아닌 금융사의 주택담보대출은 오히려 줄었다.

결국 은행 주택담보대출이 증가한 것은 가계가 낮은 금리 혜택을 누리기 위해 부채 포트폴리오를 재조정 하면서 과도기적 현상으로 보이지, 부동산 시장에 유입된 것으로 보기 어렵다는 얘기다.

이에 따라 보고서는 "과거 은행 주택담보대출과 주택가격 간에 매우 밀접한 관계를 보였던 것과는 양상이 다르다"며 "주택금융 규제 정책을 추진할 때 보다 세밀한 접근이 필요하다"고 주장했다.

김 위원은 또 최근 주가가 가파르게 상승한 원인도 시중의 과잉유동성 때문이 아니라, 외국인 순매수 때문으로 분석했다.

이런 근거들을 토대로 보고서는 성급한 출구전략을 재촉하는 주장들을 경계했다.

이때 출구전략은 `비상국면 아래서 취해진 정책들을 정상화해 정책 부작용을 최소화하는 일련의 과정`이며, 보다 구체적으로는 `최근 금융위기를 극복하는 과정에서 풀린 유동성이 유발할 수 있는 부작용을 사전에 방지하기 위한 일련의 정책`으로 정의됐다. 또 본격적인 의미에서의 출구전략은 곧 정책금리 인상이다.

김 위원은 "아직 앞으로의 경기 불확실성이 높아 출구전략 시행 시점을 예측하기는 쉬운 일이 아니다"라고 전망했다.

특히 우리나라는 소규모 개방경제로, 정책당국이 대외 환경을 무시한 채 금리인상 같은 본격적인 출구전략을 실시할 가능성은 낮다는 것. 금리인상 시점은 내년 1분기 이후로 전망됐다.

▶ 돈이 보이는 이데일리 모바일ㆍ실시간 해외지수/SMS <3993+show/nate/ez-i>
▶ 가장 빠른 글로벌 경제뉴스ㆍ금융정보 터미널, 이데일리 MARKETPOINT
＜ⓒ종합 경제정보 미디어 이데일리 - 무단전재&재배포 금지＞
/이데일리 김수연기자