대한주택보증이 작년 말부터 실시하고 있는 `환매조건부 미분양주택 매입`제도가 실효성이 떨어진다는 지적이 나오고 있다.

민간에서 더 나은 조건으로 현금을 조달하는 것이 가능해지면서 주택보증의 `반값 매입`은 더이상 매력적이지 않기 때문이다. 건설사들의 자금 사정이 나아진 것도 이유다.

주택보증은 건설사들로부터 공정률이 50% 이상인 미분양 아파트를 분양가의 50%선에 매입해 왔다. 환매조건부 미분양아파트는 건설사가 주택보증에 팔았다가 매매계약 직후부터 준공 후 6개월(3차매입은 1년) 안에 되살 수 있다.

건설사들이 자금난에 허덕이던 작년 12월에는 54개 업체가 8327가구, 1조2593억원치의 미분양 물량에 대해 `환매조건부 매입`을 신청했다. 미분양 아파트가 팔릴 길은 요원하고, 당장 손안에 현금이 없으니 반값 처분을 감수한 것이다.

하지만 지난 5월까지 이뤄진 2차매입에서는 36개 업체가 6364가구, 9791억원어치를 신청하는데 그쳤다. 3차매입에서는 14개업체가 3270가구, 6513억원어치를 신청했다.

국토해양부가 밝힌 `5월말 기준 전국 미분양 주택 현황`에 따르면 전국 미분양 주택은 15만1938가구에 달한다. 4월말과 비교해 1만1918가구, 7.3%가 줄었지만 안심할 단계는 결코 아니다.

전국적으로 미분양 주택이 15만가구가 넘는 상황에서 건설사들이 주택보증의 `환매조건부 미분양 매입`제도를 선호하지 않는 이유는 무엇일까.

건설사는 미분양 아파트로 생기는 유동성 문제를 주택보증의 `미분양 매입`보다는 다른 금융상품을 통해 해결하는 것을 선호한다. 미분양 아파트를 환매조건부로 묶어두면 분양가의 50%만 현금화 할 수 있지만 리츠를 활용하면 분양가의 70%까지 현금으로 조달할 수 있다.

리츠를 통하면 재무적인 부담도 덜하다. 주택보증에 환매조건부로 넘긴 미분양 아파트는 회계처리상 차입 거래로 잡힌다. 건설사 입장에서는 미분양 아파트를 담보로 잡고 현금을 조달한 셈이다. 하지만 리츠에 넘긴 미분양 아파트는 매출로 잡혀 재무제표가 개선되는 효과가 있다.

건설사들의 자금 사정도 좋아졌다. 지난해 하반기 금융위기와 건설경기 침체로 심각한 자금난을 겪던 건설사들이 최근 잇달아 회사채 발행에 성공했다.

한 건설업체 관계자는 "지금 같은 상황에서는 건설사가 분양가의 절반만 받고 미분양을 주택보증에 넘기는 것을 꺼릴 수밖에 없다"며 "분양원가나 시장가격 등을 기초로 미분양 매입가격을 현실화할 필요가 있다"고 지적했다.

다른 건설업체 관계자는 "작년말에는 너무 어려워서 반값 할인이라도 울며 겨자먹기로 미분양 아파트를 판 업체가 많았다"며 "시장 상황이 좋아졌으니 분양가 할인률은 20~30% 선으로 낮추고 매입대상 공정률도 50%에서 30%까지 낮춰야 한다"고 주장했다.

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/이데일리 온혜선기자