작년 말 부동산 시장은 '버블 붕괴론'이 나올 정도로 싸늘하게 식었다. 하지만 최근 들어 부동산 시장은 정부가 주택담보대출 규제를 강화할 정도로 활기를 보이고 있다. 일부 지역을 중심으로 집값이 오른 것은 현재 주택담보대출 금리가 낮아지면서 경기 침체에도 불구하고 주택 구매 능력이 크게 향상됐기 때문이다.

주택담보대출 금리의 기준이 되는 양도성예금증서(CD) 금리가 몇개월 만에 연 5.8%에서 연 2.41%까지 낮아졌다. 건설산업전략연구소가 금리와 주택가격 간의 상관관계를 분석한 결과, 경기 침체, 소득 감소에도 불구하고 주택담보대출 금리가 연 6% 이하로 내려가면 가격 상승 압력이 발생하는 것으로 나타났다.

다만 전반적인 경기 침체로 인해 소득의 양극화가 심화되면서 투자 대상도 차별화되고 있다. 서울의 일부 지역과 수도권 유망 분양시장에만 자금이 몰리는 반면 지방은 여전히 미분양이 해소되지 않고 있다. 더욱이 정부의 이번 대출 규제 강화책으로 이미 가격이 회복된 지역에서 투자가 점차 미회복 지역으로 더디게나마 확산되어 가던 집값 상승의 확산 추세는 제동이 걸릴 전망이다.

현 정부는 부동산 시장 안정책으로 직접적인 규제보다는 주택 금융 정책을 선호한다. 그러나 정부는 이미 취득·등록세 경감, 다주택자의 양도소득세 완화, 종합부동산세 완화, 강남3구를 제외한 지역의 주택투기지역 및 투기과열지구 해제, 부동산 전매 제한 완화 등 다각적인 세금 경감 및 규제 완화책을 펴왔다. 또 당분간 거시 경제 회복과 가계 부실 방지 측면에서 기준 금리 인상이 어려워 주택가격 상승 압력이 지속될 전망이다.

때문에 주택 금융 규제만으로 시장 안정이 가능할지 의문이다. 특히 서울은 광범위한 재개발이 추진되고 있어 시기조절에 실패할 경우 몇 년 동안 수급 불균형이 더욱 심화될 가능성도 있다. 정부는 더 이상 시장을 자극할 만한 개발 정책이나 규제 완화책은 내놓지 않을 것으로 보인다. 다만 지방은 미분양이 여전히 많기 때문에 지방 주택 시장에 대해서는 정부가 일정 부분의 부양정책을 쓸 가능성이 크다. 또 집값의 지역별 양극화가 가속화되고 있는 만큼 전국적 차원보다는 국지적인 대책이 먼저 나올 것이다. 예컨대 가격 상승폭이 큰 지역에 대한 투기 지역이나 분양 경기가 과열되는 지역에 대한 투기과열지역 지정이 있을 수 있다. 이들 지역에 한정적으로 대출 규제를 강화할 것이다. 또 재개발과 재건축에서 가격 상승이 지속되면 그동안 규제 완화 기조에서 다시 규제 강화로 전환될 것이다.