그동안 부동산 시장을 예의주시했던 정부가 마침내 칼을 빼들었다.

금융감독원은 7일부터 수도권 지역에서 주택을 담보로 은행에서 빌릴 수 있는 대출한도를 10% 하향조정했다. 그동안 수도권 일부 지역 집값 급등세에 구두 경고로 대응해왔던 정부가 구체적인 액션(실행)을 내놓은 것이다. 정부는 수도권 집값 급등세가 진정되지 않을 경우 더 강도 높은 대책들이 쏟아내겠다고 경고하고 있다.

◇ 6월 주택담보대출 4조원 육박

정부는 지난 3월부터 수도권 일부 지역 주택 가격과 주택대출 증가 추이를 꼼꼼히 모니터링해왔다. 올들어 1월에서 5월까지 주택담보대출이 월평균 3조원 수준으로 늘어나면서 집값이 정점을 찍었던 지난 2006년 수준(2조9000억원)까지 육박했기 때문이다.

하지만 지난 3월까지만 해도 주택 구입하기 위한 목적보다는 보다 싼 금리로 갈아타기 위한 생계형 대출이 많았다. 하지만 시중의 풍부한 단기 유동성으로 인해 주택 가격이 급등할 수 있다는 기대감이 높아지자 주택 구입 목적의 대출도 늘어나기 시작했다.

김영대 금감원 은행서비스총괄국장은 "3월 이후부터는 주택 구입 목적의 주택담보대출 비중이 생계형 대출 비중보다 지속적으로 높아지기 시작했다"며 "대출 증가세가 금융회사 건전성을 해칠 수 있다는 판단으로 인해 선제적으로 대출 규제를 강화할 것을 지시했다"고 말했다.

금감원에 따르면 정부의 잇따른 구두 경고에도 불구하고 지난 6월 신규 주택담보대출은 3조8000억원으로 올 들어 최고 수준으로 늘어났다.

◇ LTV 10% 하향 효과 크지 않아

이날 금융감독당국의 조치는 작년 이명박 정부 출범 이후 규제 완화 일변도의 정부 부동산 정책이 다시 규제 강화로 돌아선 신호가 됐다는 의미가 있다. 다만 금융감독당국은 이번 조치 자체가 부동산 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 보고 있다.

금융위 관계자는 "그동안 풀어왔던 주택대출 규제가 강화로 전환했다는 사인을 보냈다는 의미에서 임팩트가 있을 것으로 본다"며 "부동산 대출 증가세나 집값 급등세가 지속될 경우 더 강도 높은 대책을 쏟아낼 것"이라고 경고했다.

은행권에 따르면 수도권 지역 LTV(담보인정비율)를 60%에서 50%로 하향 조정할 경우 5억원짜리 아파트를 담보로 은행에서 10년 만기로 빌릴 수 있는 대출액 한도는 3억원에서 2억5000만원으로 5000만원 정도 줄어든다.

특히 금융감독당국이 주택담보대출 심사를 강화할 것을 지시하면서 이미 은행 자율적으로 LTV를 하향 조정해왔기 때문에 이번 대출 규제 강화 조치가 시장에 미치는 영향은 제한적이라는 분석이다.

금감원 관계자는 "지금 현재 강북의 평균 LTV는 47% 정도"라며 "정상적인 거래 목적의 주택 구입자보다는 투기 세력에 미치는 영향이 상대적으로 클 것으로 예상된다"고 말했다. 최근 투기나 투자 목적으로 주택을 구입하는 사람들이 은행권 대출보다는 여유 자금을 통해 주택을 구입해 왔다는 점도 고려해야 한다.

◇ DTI 규제 강화 `초읽기`

하지만 대출 규제가 단계적으로 강화될 경우 부동산 시장에 미치는 파급 효과는 클 것으로 예상된다. 참여정부 말기 집값을 잡을 수 있었던 배경도 지난 2005년부터 부동산 대출 규제를 본격적으로 강화하고난 이후부터다.

정부는 특히 LTV 규제보다는 소득수준에 따라 대출한도액을 제한하는 DTI(총부채 상환비율) 규제의 실효성이 더 크다는 점을 주목하고 있다. 감독당국 내부에서도 부동산 가격 안정 효과 뿐 아니라 금융회사 건전성을 위해서라도 DTI 규제에 나서야 한다는 목소리가 커지고 있다.

금융위 고위 관계자는 "참여정부에서 집값이 급등할 당시 LTV 규제보다는 DTI(총부채 상환비율) 규제가 훨씬 더 효과가 크다는 점이 입증됐다"며 "감독당국 내부에서도 은행의 건전성 악화를 사전에 대비하기 위해서라도 DTI 규제가 필요하다는 점을 인식하고 있다"고 말했다.

금융감당국은 현재 강남 3구 등 투기지역에만 적용되고 있는 DTI 규제를 비투기지역으로 확대하는 방안을 검토 중이다. 또 투기지역과 투기과열지구를 현재 집값이 들썩이고 있는 목동, 분당, 과천 등 지역으로 확대 지정하는 방안도 검토하고 있다.

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/이데일리 원정희 좌동욱기자