작년 하반기 미국발 금융위기가 불어닥친 이후 금리가 크게 떨어지면서 은행 창구에서 대출 상담을 받는 사람이 꾸준히 증가하고 있다. 더욱이 내 집을 마련하려면 보통 수억원 이상 대출을 받아야 하고 상환기간도 길어 대출 금액이나 금리 조건, 만기와 상환방식에 따라 매달 갚아야 할 금융비용 부담도 크게 달라진다. 동시에 은행마다 제시하는 대출 이율과 금리 혜택 규모가 큰 차이를 보이는 만큼 각 은행의 대출조건과 자신의 상환 능력을 사전에 꼼꼼히 따질 필요가 있다.

내 집을 마련하거나 주택을 넓히려 할 때 금융기관으로부터 유리한 조건에 대출받기 위해선 어떤 전략이 필요할까. 우선 주거래 은행을 적극 이용해야 한다. 주거래 은행이란 급여이체나 신용카드 결제 등 대부분의 자금 거래가 이루어지는 은행으로 다른 금융회사보다 기본 금리를 최대 0.3%포인트 할인받을 수 있다. 여기에 급여이체 통장이나 카드 사용 실적 등으로 특별우대금리상품을 활용하면 기본 금리에서 최대 1.5%포인트까지 추가로 낮출 수 있다.

대출금리 조건도 다각도로 비교해야 한다. 지금까지 신규 주택담보대출 신청자 중에 거의 대부분이 변동금리를 택했었다. 변동금리가 고정금리보다 금리가 낮은 데다 정부가 경기부양 차원에서 유례가 없을 정도로 저금리 기조를 유지하고 있어 이자 부담을 상당히 덜 수 있기 때문이다.

하지만 상황이 조금 달라졌다. 최근 경제 위기가 거의 끝나가고 있다는 분석과 함께 현재 연 2%인 기준 금리가 다시 오를 것이란 전망에 무게가 실리고 있다. 한국은행 기준 금리가 인상되면 주택담보대출의 기준이 되는 3개월물 양도성예금증서(CD) 금리도 따라 올라 변동금리 대출자의 이자 부담도 늘어나게 된다.

게다가 금리 변동은 누구도 예측하기 힘들다는 점에서 대출기간이나 상환 계획에 따라 대출금리 조건을 결정하는 게 바람직하다. 우선 금리가 상승하더라도 무조건 고정금리가 유리한 것은 아니다. 대개 시중은행 주택담보대출의 고정금리(3년 기준)는 3개월마다 바뀌는 변동금리보다 1.5~2%포인트 정도 높아 당장 금리가 급등하기 전에는 매달 더 많은 이자를 내야 한다. 또 금리가 오르더라도 단기간에 작년 수준으로 회복될 가능성은 희박한 만큼 앞으로 3~4년 안에 원금을 갚을 계획이라면 변동금리로 대출받는 게 나아 보인다.

반대로 10년 이상 장기 대출이라면 고정금리를 택하는 전략을 고려해 볼 수 있다. 금리 상승을 예측하기 힘들다면 주택금융공사의 '금리설계 보금자리론'을 이용할 것을 권하고 싶다. 이 상품은 처음에는 변동금리로 대출을 받아 이자 부담을 줄인 뒤 금리가 상승할 기미가 보이면 1년 안에 원하는 시점에 아무 조건 없이 고정금리로 갈아탈 수 있다.

마지막으로 은행으로부터 돈을 빌릴 때 금리 조건 못지않게 고민해야 할 부분이 대출 규모이다. 우선 개인별 대출 한도는 아파트 가격 대비 대출액 비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)로 정해진다. 특히 주택투기지역으로 묶여 있는 서울 강남·서초·송파구에서는 집값의 40%로 제한되고 여기서 개인 소득 수준에 따라 대출금액은 더 줄어들 수 있다. 반면 나머지 지역은 60%까지 가능하다. 대출금액을 좀더 늘리려면 상호저축은행 등 제2금융권을 이용할 수도 있다.

하지만 낮은 금리만 믿고 대출을 무리하게 받는 것은 금물이다. 2003~2006년 집값 급등기에 자신의 상환 능력을 넘겨가며 대출을 받은 이들이 작년 하반기 주택가격 하락과 금리 상승으로 인해 큰 손해를 본 경험을 잊지 말아야 한다. 따라서 일반적으로 대출금액은 주택가격의 30% 이내, 매달 지불해야 할 이자는 월 소득의 30% 이내로 제한하는 것이 안정적인 부동산 투자의 첫걸음이라고 말할 수 있다.