출산율이 급격히 떨어지면서 2019년부터 인구가 줄어들 것으로 전망돼 주택 수요에도 큰 영향을 줄 것으로 보인다. 일부 전문가들은 2005년 인구 감소가 시작된 일본처럼 주택 수요가 줄어 부동산 시장이 장기침체에 빠질 것으로 전망한다.

통계청에 따르면 우리나라 인구는 2018년(4934만 명)을 정점으로 인구 감소가 본격화된다. 첫 내 집 마련 수요계층인 30~40대는 2006년 1675만명을 정점으로 이미 감소세로 접어들었다. 그동안 주택수요를 주도해온 베이비붐 세대(1955~1963년생)는 향후 5~10년 사이에 은퇴를 시작한다. 주택보급률이 100%를 넘어선 데다 시간이 지날수록 주택수요가 감소, 전반적인 가격 상승 압력은 상당히 줄어들 전망이다.

◆독신·부부가구 증가로 원룸·소형주택 뜬다= 인구가 감소한다고 해도 핵가족화, 독신가구 증가, 이혼율 증가로 가구 수는 2030년까지 지속적으로 증가할 전망이다. 가구 수는 늘지만 가구당 가족 수는 2000년 3.1명에서 2008년 2.8명, 2030년 2.4명으로 줄어든다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 "1인 가구와 부부만 사는 가구의 비율이 2000년 28%에서 2018년 38%로 늘어난다"면서 "시간이 갈수록 중대형주택보다는 원룸과 소형주택에 대한 수요가 늘어날 것"이라고 말했다. 일본의 경우, 이자는 거의 '제로금리'이지만 1인 가구를 대상으로 한 주택 임대사업 수익률이 6~7%대에 달한다. 부동산 경기 침체 속에서도 임대사업은 유망한 투자수단으로 자리 잡은 것이다.

◆저출산 시대에도 인구 증가지역은 있다= 2019년부터 인구가 감소해도 경기와 인천·대전·울산 등 4개 시도는 2030년까지 인구가 지속적으로 증가, 저출산의 영향을 상대적으로 덜 받을 것으로 통계청은 전망했다. 특히 경기도 인구는 2005년 1061만명에서 2030년 1404만명까지 늘어날 가능성이 크다. 저출산·인구감소의 영향을 수도권은 상대적으로 덜 받을 수 있다는 의미이다.

지방도시는 인구 유치 여부가 부동산 가격에 결정적인 역할을 할 전망이다. 일본의 경우, 올해 공시지가 조사에서 전국 97% 지역의 땅값이 하락했지만, 은퇴세대 유치에 성공한 홋카이도의 시골도시 다테(伊達)시의 땅값이 이례적으로 상승해 전국적 관심을 모았다. 인구 3만7000여명에 65세 이상 인구가 25%가 넘는 초고령 지역이지만, 노인들을 위한 각종 편의시설로 은퇴계층을 유치한 덕분에 부동산 가격이 오른 것이다. 삼성경제연구소 박재룡 수석연구위원은 "전체적으로 인구가 감소한다고 해도 기업과 인구를 유치하는 지역은 집값이 오히려 오를 것"이라고 말했다.

◆도심유턴에 주목하라= 앞으로 급격히 늘어날 독신자·맞벌이 부부의 주거선택이 주택시장 판도를 크게 좌우할 전망이다. 일본의 경우, 독신자·맞벌이 부부가 편의성을 중시해 교외의 넓고 쾌적한 주택보다는 출퇴근 시간이 덜 들고 문화·편의시설이 많은 도심지역을 선호하고 있다. 이 때문에 젊은 세대들이 도심지역으로 이주하면서 다마·센리 등 신도시에서 인구 감소현상이 발생하고 있다. 미국 하버드대 글레이서 교수는 소비자도시론(Consumer City)을 통해 문화·레저·편의시설이 얼마나 많은가가 주거선택에 결정적인 변수라고 주장했다.

또 인구감소가 본격화되면 정부가 이민확대 정책을 쓸 수밖에 없어 외국인들에게 관용적인 다문화도시가 주목을 받을 전망이다. 세계적 도시학자 리처드 플로리다는 창조도시론(Creative City)을 통해 뉴욕·런던이 세계중심도시로 계속 성장할 수 있었던 비결은 외국인들에게 관용적인 문화를 통해 세계 각국의 인재를 유치할 수 있었기 때문이라고 주장했다.

◆고령화시대에는 콤팩트 시티가 뜬다=5년 후부터 은퇴를 시작하는 700만명이 넘는 베이비붐 세대의 선택도 주목해야 한다. 은퇴계층은 기존 주택을 처분한 후 노후자금을 마련하고 싼 주택을 찾아 이주하는 것이 일반적이다. 미국에서도 자녀를 결혼시킨 부유층들이 넓은 교외주택을 팔고 주거·편의시설·직장이 밀집돼 있는 콤팩트 시티(Compact City)를 찾아 이주하는 사례가 늘고 있다. 나이가 들면 운전을 하기 어렵기 때문에 각종 편의시설이 걸어서 이용할 수 있을 정도로 밀집된 지역을 선호하기 때문이다. 일본 등 외국에서도 지방도시 중에서도 콤팩트 시티가 은퇴세대에 인기가 있다.

서울벤처정보대학원 최민섭 교수는 "IMF 조사에 따르면 인구가 0.25% 증가하면 집값이 1% 상승하지만, 소득이 1% 증가할 경우 집값은 1.1% 상승하는 것으로 나타났다"며 "우리 경제가 성장을 지속해 국민 소득이 얼마나 더 늘어나느냐가 인구변화와 함께 향후 주택시장에 결정적인 영향을 줄 것"이라고 말했다.