29일 정부가 발표한 올해 공동주택 공시가격은 작년의 집값 하락이 그대로 반영됐다. 일부 개발 호재가 있는 지역을 제외한 전국의 공시가격이 골고루 떨어진 가운데 서울 강남권을 비롯한 '버블세븐' 지역의 대형 고가 주택은 큰 폭으로 내렸다.

다만 올해 공시가격은 지난 1월 1일 기준으로 책정되면서 2~3월에 급등한 서울 강남의 아파트값을 반영하지 못해 실제 아파트 시세와는 적지 않은 차이를 보인다는 평가다.

◆한강 남쪽은 내리고 북쪽은 오르고

지역별로는 지난해 집값이 큰 폭으로 떨어졌던 경기도 과천이 가장 많이(-21.5%) 하락했다. 과천의 공시가격은 작년에도 9.5% 하락했었다.

지난 2003~2006년 주택가격 상승기 때 집값 급등을 주도했던 다른 '버블세븐' 지역도 올해 공시가격이 크게 내려갔다. 서울 강남구(-14.1%), 송파구(-15.0%), 양천구(-14.9%)를 비롯해 경기 분당신도시(-20.6%)와 용인시 수지구(-18.7%) 등도 전국 평균 하락률(-4.1%)보다 많게는 5배 이상 떨어졌다.

반면 서울 노원·도봉 등 강북 지역과 의정부·동두천을 비롯한 경기 북부지역, 인천의 공시가격은 일제히 올랐다. 의정부(21.6%), 동두천(21.5%)은 미군 기지 이전의 영향으로, 인천 동구(19.8%)는 재개발·재건축 등 개발 호재에 힘입어 집값이 급등했기 때문이다.

노원구(7.4%), 서대문구(7.0%), 은평구(6.3%), 도봉구(4.4%)를 비롯한 서울 강북 지역들도 작년 상반기 가격 부담이 적은 중소형 주택에 투자자들이 몰리면서 집값 상승으로 이어졌다.

단지별로는 서울 강북구 미아동에 있는 'SK북한산시티'(전용면적 59.98㎡) 공시가격이 지난해 1억7200만원에서 1억7600만원으로 2.3% 올랐고 지난해 공시가격이 1억8300만원이었던 인천 남구 학익동 '동아풍림' 아파트(84.36㎡)는 올해 1억9900만원으로 8.7% 상승했다.

◆대형·고가 주택일수록 하락폭 커

주택 크기와 가격에 따라서도 상반된 모습이다. '버블세븐' 지역에 주로 밀집된 중대형 고가 주택일수록 하락폭이 큰 반면 중소형 저가 주택은 오히려 상승세를 보였다.

주택 크기에서는 전용면적 60㎡ 초과 주택이 모두 떨어졌다. 60㎡ 초과~85㎡ 이하 주택은 4.0%, 85㎡ 초과~102㎡ 이하 주택은 9.1% 하락한 것을 시작으로 102㎡ 초과~135㎡ 이하(-9.3%), 135㎡ 초과~165㎡ 이하(-12.1%), 165㎡ 초과(-10.5%) 등 주택 면적이 커질수록 공시가격은 더 크게 떨어졌다. 반면 60㎡ 이하 주택은 주택 크기에 따라 1.1~2.7%씩 상승한 것.

집값이 비쌀수록 하락의 폭도 커졌다. 2억원 이하 주택은 소폭(1.3~2.9%) 상승한 반면 2억원 초과~3억원 이하 주택은 4.8%, 3억원 초과~6억원 이하는 10.9%, 6억원 초과~9억원 이하는 14.8%, 9억원 초과는 13.7%의 하락률을 기록했다.

실제로 지난해 9억2800만원이었던 서울 강남구 대치동 은마아파트(84.43㎡)의 공시가격은 7억2000만원으로 22.4% 떨어졌고, 강남구 도곡동 타워팰리스1차(244.7㎡)는 40억1600만원에서 32억800만원으로 20.1% 하락했다.


 

◆'버블세븐' 공시가격은 시세의 60% 수준

올해 '버블세븐' 지역의 공시가격이 상당한 수준으로 떨어지면서 공시가격과 시세도 적지 않은 차이를 보이게 됐다. 올 들어 재건축 아파트를 중심으로 한 서울 강남의 집값은 크게 오른 반면 공시가격은 지난해 집값 하락을 그대로 반영했기 때문이다.

부동산정보업체 '부동산114'에 따르면 서울 강남구 대치동 은마아파트(전용면적 84.43㎡)의 현재 가격은 10억7000만원이다. 하지만 지난해 9억2800만원이었던 이 아파트의 올해 공시가격은 7억2000만원으로 현 시세의 67.3% 수준으로 떨어졌다.

올해 공시가격이 3억6600만원인 서울 양천구 목동 신시가지1단지(65.34㎡)도 올 들어 집값 하락폭이 많이 회복되면서 현재 시세(6억1500만원)의 59.5%에 머물고 있다.

최근 집값이 들썩이기 시작한 경기도 분당신도시 역시 비슷한 상황이다. 분당 이매촌 청구아파트(84.99㎡)의 올해 공시가격(3억6800만원)은 최근 시세(5억8500원)에 비해 크게 낮았다.

'부동산114' 김규정 부장은 "공시가격은 매년 1월 1일을 기준으로 시세의 80% 수준에 매겨진다"며 "하지만 지난 2~3월에 서울 강남권을 중심으로 집값이 급등세를 보이면서 세금 감면의 혜택이 사실상 더 커졌다"고 말했다.