가뜩이나 어려워진 가계사정에도 불구, 한 두 번쯤은 치러야 하는 ‘연례행사’가 있다. 삶의 기본모태가 되는 주거문제가 어느 때보다 각박한 현실로 떠오른 지금, 집을 둘러싼 이해관계는 ‘있는 자와 없는 자’ 모두에게 중요한 부분이다. 월세와 전세 등 임대차가 되었든, 내 집 마련의 방식이든 하루에도 수백 건씩 이뤄지는 부동산 거래. 그 과정에서 소비자가 반드시 알아야 할 ‘중개업 관행’의 속내를 <부동산 거래, 모르면 당한다>①부동산 중개수수료, ‘부르는 게 값’ ②중개와 컨설팅, 무엇이 다른가 ③전문가들이 말하는 거래 10계명의 순으로 조명해 보았다.

①중개수수료, ‘부르는 게 값(?)’

부동산 중개업자에게 매물을 의뢰하거나 전월세를 부탁하는 이유는 무엇일까. 한 마디로 ‘가장 빠르고, 선택의 폭이 넓다’는 장점 때문이다. 여기에 한 가지 더 신뢰가 가는 것은 계약과정과 계약 후 발생할 지 모르는 크고 작은 ‘사고’에 대해 최소한의 안전장치를 둔다는 의미가 크다.

하지만, 이 과정에서 의뢰자(소비자)와 중개업자간 적지 않은 분쟁이 발생한다. 그 중 대표적인 것이 ‘복비’로 불리는 중개수수료 산정이다.

중개업자들이 부르는 ‘적정수수료’는 해당 지자체로부터 교부받은 ‘요율표’를 근거로 한다.

각 시도별로 관리 감독되고 있는 이 규정에 따라, 부동산 거래가 이뤄질 경우 중개업자는 보증금 또는 월세 금액에 따라 요율을 곱하고, 최종 금액을 결정한다.

실제 5000만원 미만 임대차의 경우, 법정 최고 수수요율인 0.5%를 곱한 25만원이 된다. 하지만, 규정에서 20만원을 의뢰자로부터 중개업자가 받는 최고한도액으로 정한만큼 5만원을 더 내지 않아도 된다.

매매의 경우도 마찬가지다.

주택매매대금이 5000만원 미만일 경우, 법정 최고 수수요율인 0.6%를 곱하면 30만원 미만의 수수료가 나온다. 하지만, 이 경우에도 한도 최고액인 25만원을 넘기 때문에 초과 부분에 대해서는 지급할 의무가 없다.

이 같은 계산 방식과 산출된 중개수수료는 모두 '기본요율'과 '한도금액'에 따라 결정된다.

하지만, 부동산 의뢰인(임대차, 매매 등)이 놓치는 것 중 중요한 부분은 따로 있다.

모든 중개업자에게 해당되는 것은 아니지만, 그들이 제시하는 요율이 말 그대로 ‘확정된 요율’이라는 주장과 오해가 핵심이다.

지역별 차이는 있지만 대체로 각 시도 조례상 정해진 ‘요율표’는 ‘정해진 요율’이 아니다. 한도 요율인 것이다. 바꿔 말해 그 이상을 받으면 안된다는 의미이지, 그 요율대로 받으라는 의미가 아니라는 얘기다.

계산기를 두드려 가며 중개업자들이 도출해 내는 중개수수료는 그 자체가 ‘상한가’란 뜻이다. 묘하게도 단서 조항은 있다. “의뢰자와 중개업자간 협의에 따라 (결정)” 이라고 명시된 부분이다.

결국, 부동산 중개수수료는 물건 매수 의뢰시 또는 최종 계약이나 잔금이 치러지는 시점, 어느 때가 되었든 ‘잠정 합의’가 선행돼야 한다는 뜻이다.

이 같은 함정(?)에도 불구, 중개업자나 의뢰인 모두 ‘요율표=규정가격’이라는 생각을 갖고 있다는 자체가 더 문제다.

실제 일부 중개업자들은 “법에서 정해진 요금”이라는 말만 되풀이하고, 의뢰인 또한 표만 훑어보고 “맞겠지”라고 생각한다.

더 심한 사례도 있다. 일부 중개업자들이 마치 이 같은 계산법에서 나온 금액을 제시하면서, 일정 금액을 깎아 주는 것처럼 한다는 것이다.

소비자들은 수수료를 주면서 자신이 부담한 중개수수료가 ‘적정 가격’인지 ‘법정 가격’인지조차 분간치 못하는 우를 범하기 십상이다.

또 한 가지 최근까지 중개업자들이 게시한 '요율표'에 명시된 '0.9 % 이내'라는 부분이다. 얼마 이하도, 미만도 아니다. 얼마 이하라면 그 숫자를 포함한 요율과 가격이고, 얼마 이내라면 그 숫자 이하라는 것은 상식이다.

그럼에도 불구, 수학에조차 잘 쓰지 않는 '~이내'라는 표현을 쓰고 있다.

얼핏 보기에는 그 숫자를 포함한 것처럼 보이지만, 달리 보면 '그 아래'라는 표현처럼 혼돈스런 표현이다.

사정이 이렇다 보니, 해석은 하는 사람 마음이 돼 버렸다.

하한가는 없고 상한가만 있는 요율표, 의뢰인과 협의 하에 결정돼야 할 수수료가 은근슬쩍 '(법적으로)이미 정해진 룰'로 둔갑한 것이다.

최근들어 정부는 또 한차례 수수료와 관련된 부분에 대해 개정안을 검토 중인 것으로 알려졌다.

보증금과 월세가 함께 병행되는 우리나라 임대차계약 특성 상, 월세를 어떻게 환산해 임대차 금액에 합산해야 하며, 그에 따른 적정요율 또한 어떻게 정해야 할 지 고민 중이라는 것이다.

그 결과가 어떻게 되었든, 관계당국은 중개업자와 의뢰인 모두가 "스스로 속기 쉬운 '고무줄 요금규정' 보다 일정 금액에 따른 세부 요율과 금액을 책정하는 것이 양자 모두에게 더 현실적"이라는 지적도 눈여겨 볼 일이다.



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