주택 수요자들이 혼란에 빠졌다. 정부와 부동산 전문가들의 예측과 달리 서울 강남 아파트 가격이 단번에 예전 가격을 회복한 데다 정부의 규제 완화책도 갈피를 잡지 못하고 있다. 때문에 일부 수요자들은 "지금이라도 서둘러 집을 사야 하는 것 아니냐"며 안절부절 못하는 모습이다.

◆정부·전문가 예측 모두 빗나가

주택 가격은 작년 초부터 내림세를 보이기 시작했다. 노무현 정부의 각종 부동산 규제가 새 정부 출범과 함께 대거 풀릴 것이란 예상과 달리 그대로 유지된 데다 주택담보대출 금리 인상과 각종 보유세 부담이 가중된 데 따른 것이었다. 게다가 작년 하반기 미국발 서브프라임 모기지 부실 여파로 세계 금융 위기와 경기 침체가 국내 주택시장에도 덮쳐 집값은 더욱 가파르게 떨어졌다.

당시 부동산 전문가들 사이에서는 "집값이 당분간은 더 하락할 것"이라는 관측이 대세를 이뤘다. 일부 전문가들은 "2009년 하반기 이후에나 집값이 회복될 것"이라는 전망도 내놓았다.

정부도 침체된 주택·건설경기를 살리겠다는 명목으로 10여 차례에 걸쳐 부동산 규제 완화 대책을 발표했다. 특히 정부는 지난달 강남 집값이 급등하기 시작한 이후에도 "투기지역 해제는 이미 집값에 반영됐다"며 강남 3구에 대한 주택투기지역 해제 방침의 뜻을 굽히지 않았다.

그러나 예측은 빗나갔다. 작년 12월 중순 서울 강남의 재건축 아파트가 한두 채씩 거래되기 시작한 이후 강남권 아파트 값은 최근까지 많게는 3억원 이상 올랐고 지난주에는 서울 지역 전체 아파트 매매가격이 2년 만에 가장 높은 상승률(0.14%)을 기록했다.

◆규제 완화·개발 호재에 단기 급등

그러나 부동산 전문가들은 최근의 집값 급등에 대해 투자자들이 불안해 할 정도의 주택경기 대세 상승 국면으로 보기는 힘들다고 평가하고 있다. 정부의 각종 부동산 규제 완화와 한강변 개발 호재에 금융 시장의 저금리 기조까지 맞물리면서 부동자금이 단기 급락한 아파트에 몰렸을 뿐 국내외 실물경기는 여전히 침체를 거듭하고 있다는 논리에서다.

실제 집값을 끌어올린 주택 투자자는 금융기관 대출 없이도 강남 아파트에 거액을 투자할 수 있는 상위 1~2%의 자산가들이고, 일반 실수요자는 아직 투자에 나서지 못하고 있다는 점이 이를 뒷받침한다. 실제 한남뉴타운 등 가격이 크게 오른 지역을 중심으로 매수세는 뚝 끊긴 것도 같은 맥락으로 보고 있다.

건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "경제 위기의 바닥이 보이지 않는 상황에서 정부의 경기 부양책에 가격이 일시적으로 선반영됐다"며 "올 들어 강남권 재건축과 버블세븐 일부 지역을 제외하고 대부분 집값 변동이 없거나 떨어진 것도 같은 이유"라고 말했다. 부동산114 김규정 부장은 "작년과 같은 집값 급락 위기는 어느 정도 면했지만 주택경기가 회복된 것으로 보기는 힘들다"고 말했다.

◆"당분간 투자 자제하는 게 좋아"

전문가들은 최근 가격이 큰 폭으로 오른 강남권 재건축 아파트에 대해 추격 매수를 자제하고 실물경제가 회복 조짐을 보일 때까지 투자 시기를 늦추는 게 좋다고 말한다.

스피드뱅크 박원갑 소장은 "하반기 금융기관의 구조조정이 본격화되면 부동산을 처분하려는 매물은 늘고 주택 수요는 위축될 수밖에 없다"며 "단기 급등에 따른 가격 조정이 예상되는 오는 7~8월까지 투자를 자제하는 게 낫다"고 말했다.

더군다나 최근 집값이 오름세를 보여 정부가 이미 발표했거나 방침을 정한 부동산 규제 완화 조치도 실제 실시될지 여부가 불투명해졌다. 정부는 다주택 보유자의 양도소득세 중과 조치와 재건축 아파트의 소형주택건설 의무비율을 폐지하기로 했다. 또 강남 3구에 대한 투기지역 및 투기과열지구 해제 방침을 여러 차례 밝혔다.

그러나 다주택자의 양도세 중과 폐지는 정치권에서 "부자를 위한 감세 정책"이라며 반대하고 있어 국회 통과가 불투명한 상태다. 재건축 단지의 소형주택의무비율 역시 서울시가 재건축 시 60㎡ 이하 소형주택을 20%씩 의무적으로 짓도록 하는 기존 제도를 그대로 유지하기로 해 재건축 사업 추진도 당분간 어려울 전망이다.

부동산써브 함영진 실장은 "전반적인 경제 상황을 감안할 때 집값이 추가적으로 오르기 힘든 상황이지만 정부의 규제 완화와 개발 정책에 따라 단기적인 등락은 계속될 수밖에 없다"며 "다만 집값 상승기에는 매물이 빠르게 회수되고 가격이 하루에도 수천만원씩 오르는 만큼 가격 조정기에 급매물을 서둘러 매입하는 전략이 필요하다"고 말했다.