한동안 위축됐던 뉴타운 사업이 다시 활기를 띠고 있다. 정부가 뉴타운 지역 내 토지거래 허가 기준을 대폭 낮춘 데 이어 서울 중심부의 대표적 노후주택 밀집지역인 한남뉴타운의 개발 계획이 확정됐기 때문이다.

부동산정보업체 '부동산114' 김규정 부장은 "정부가 경기 활성화 차원에서 뉴타운 개발을 적극 추진하고 있는 만큼 사업에 속도가 붙을 것으로 예상된다"며 "다만 이들 지역의 가격이 비교적 높은 편이고 조합원들의 이해관계에 따라 사업 속도가 지연될 수 있는 만큼 섣부른 투자는 금물"이라고 말했다.

◆한강변 주거단지로 개발되는 한남뉴타운

한남뉴타운 지역은 그동안 노후 주택이 몰려 있으면서도 남쪽으로 한강이 보이고 북쪽으로 남산을 등지고 있어 서울시가 지정한 뉴타운 지구 중 입지가 가장 좋은 곳으로 평가받아왔다. 서울시는 최근 용산구 한남·보광·이태원·서빙고·동빙고동 일대 111만1030㎡(33만6675평) 규모의 한남뉴타운에 2017년까지 1만2741가구의 주택을 공급하기로 했다.

새 주거단지는 4층 이하 89개 동，5~7층 117개 동，8~12층 33개 동，13~29층 43개 동，30층 이상의 초고층형 4개 동 등으로 평균 용적률 220%로 지어진다. 구릉지에는 스카이라인을 살리기 위해 테라스형 주택(아랫집 지붕이 윗집 정원이 되는 단독·연립주택)으로 설계되고 중심가에는 초고층 주상복합이 들어선다. 특히 반포로 북단에 세워지는 초고층 아파트 3개 동 가운데 한 개 동은 50층 높이로 랜드마크 역할을 맡는다.

뉴타운 내 도로는 남산과 한강을 잇는 반포로·한남로를 동서로 연결하고 이태원로와 두무개길을 남북으로 연결하는 십자형으로 정비된다. 서울시는 올해부터 본격적인 개발에 들어가 오는 2015년부터 2017년까지 3단계에 걸쳐 한남뉴타운을 완공할 계획이라고 밝혔다.

◆규제는 대폭 완화·사업은 조기 추진

앞서 정부는 경기 활성화 차원에서 뉴타운으로 지정된 지역의 토지 거래 규제를 대폭 완화하기로 했다. 뉴타운 지구에서 대지지분 20㎡ 이상 주택을 사려면 종전에는 기존 주택을 팔고 매입 후 3년 이상 실제 거주를 해야 했지만, 앞으로는 대지지분 180㎡ 이하 주택 매매는 허가를 받지 않아도 된다. 또 재개발·재건축 등 정비구역이 4개 이상 붙어 있거나 역세권 및 산지·구릉지를 하나로 묶어 개발하는 경우에는 소규모(15만㎡ 이상) 뉴타운으로 조성이 가능하도록 했다.

서울시가 이미 지정한 1~3차 뉴타운 26개 지구, 219개 구역(약 2405만㎡) 사업에도 가속도가 붙을 전망이다. 서울시는 현재 뉴타운으로 지정된 가재울 3·4구역, 아현 3구역, 흑석 4·6구역 등 14곳, 153만㎡에 대한 공사를 연내에 착공하기로 했다. 이와 함께 구역면적·기반시설 등 재정비촉진계획이 확정되지 않은 창신·숭인, 구의·자양 뉴타운 지구 등에 대해선 관련 계획을 최대한 빨리 세워 사업을 신속히 추진하기로 했다.


◆지분가격 이미 올라… 투자 신중히

뉴타운 지구에 대한 각종 호재가 잇따르고 있지만 투자는 더욱 신중해야 한다고 전문가들은 강조한다. 무엇보다 부동산 경기가 침체돼 있지만 가격은 여전히 높은 수준이어서 매수자들이 매력을 느낄 만한 조건이 안 된다는 점에서다. 최근 한남뉴타운 내 3.3㎡당 대지지분 가격은 4000만~4500만원 선(33㎡ 이하 기준). 한남동의 K공인 관계자는 "사업 확정 이후 집을 사겠다는 투자자는 조금 늘었지만 가격이 1년 전과 큰 차이가 없어 거래로는 쉽게 이어지지 않고 있다"고 말했다.

더욱이 최근 뉴타운 지구에서 조합원 지분 가격이 주변 시세나 일반 분양가보다 낮거나 비슷한 곳도 있어 아파트 건축비를 포함한 가격이 새 아파트를 분양받는 것보다도 비쌀 수 있다는 지적도 나온다. '부동산114' 김규정 부장은 "뉴타운 사업으로 지정된다고 해도 진행속도가 늦어 투자금이 장기간 묶일 수 있다"며 "매물 시세도 상대적으로 높은 데다 재개발에 따른 추가비용 부담까지 감안하면 높은 수익을 기대하기는 힘들다"고 말했다.

투자를 하더라도 주변 지역과 연계해 대규모 개발이 추진되거나 입지여건이 뛰어난 곳을 선별해야 한다고 전문가들은 조언한다. '부동산써브' 함영진 실장은 "같은 뉴타운 지구 안에서도 위치에 따라 가격이 천차만별"이라며 "용산·한남·아현 등 개발 후 향후 미래가치가 높은 지역 위주로 관심을 갖고 지구 내 개발 계획도 꼼꼼히 따져봐야 할 것"이라고 말했다.