"지방 미분양주택을 사면 5년간 양도소득세를 100% 감면해준다는데, 종합부동산세도 깎아주나요?"

"작년에 공시가격 200만원짜리 농촌주택이 한채 있다는 이유로 1가구 2주택자로 몰려 종합부동산세 감면을 거의 못 받았습니다. 올해는 어떻게 되죠?"

최근 국세청이나 세무사 사무실에는 이런 문의전화가 심심찮게 걸려온다고 한다. 정부가 지난해 12월 양도소득세와 종합부동산세 등 부동산 관련 세제를 개편한 데 이어, 올 들어서도 2~3주 단위로 부동산세제 개편안을 쏟아내면서 납세자들이 혼란을 겪고 있는 것. 특히 주택관련 세금은 양도소득세·재산세·종합부동산세 등으로 나뉘어 있어, 정부 발표만으로는 납세자들이 세제 변화의 실상을 속속들이 이해하기 어렵다. 납세자들이 혼동하기 쉬운 부동산세제를 정리해본다.

◆지방 미분양주택 1채는 종부세 안내

정부는 건설경기 악화의 주범으로 지적돼온 미분양주택 해소를 위해 2010년 2월 11일까지 취득하는 지방 미분양주택에 대해서는 5년간 양도세를 100% 감면해주기로 했다. 또 서울을 제외한 수도권 과밀억제권역의 미분양주택은 5년간 양도세를 60% 깎아주기로 했다.

그렇다면 미분양주택을 살 경우 종합부동산세에는 어떤 영향을 미칠까? 결론부터 얘기하면 서울에 집 한채를 갖고 있는 사람이 지방 미분양주택을 한채 사도 종부세에는 아무런 영향이 없다. 이는 정부가 작년 말 종부세법을 개정하면서, 서울·경기·인천 이외 지역의 1주택은 종부세를 계산할 때 주택 수에서 아예 제외하기로 했기 때문이다. 예컨대 서울에 6억원짜리 집이 한채 있는 사람이 지방에 4억원짜리 주택을 한채 더 사도 종부세를 물지 않는 것이다.

만일 서울에 10억원짜리 집 한채를 가진 1가구 1주택자가 3억원짜리 지방주택을 한채 구입할 경우, 이 사람은 1가구 1주택자에 주어지는 종부세 장기보유공제와 고령자공제를 모두 받을 수 있다. 지방소재 주택을 종부세 계산에서 제외하는 것은 미분양주택뿐 아니라 기존 지방주택에도 적용된다. 비수도권 지역의 농촌주택도 마찬가지로 종부세 계산에서 빠진다. 다만 수도권 과밀억제권역의 미분양주택은 양도세를 60% 감면받을 수 있지만, 종부세를 계산할 때는 주택 수에 포함된다는 점에 주의해야 한다.

◆다주택자 양도세 중과(重課) 폐지는 아직 확정 안 돼

정부는 침체에 빠진 부동산시장을 활성화하기 위해 집을 여러채 가진 다주택자에 대한 양도세 중과 제도를 한시적으로 완화했다. 다주택자가 2008년 12월 31일 이전에 취득한 주택을 2009~2010년에 팔거나 2009~2010년에 구입한 주택을 2011년 이후에 팔 경우, 2주택자에 대해서는 양도세율을 50%에서 6~35%(내년부터는 6~33%)로 낮추고, 3주택 이상에 대해서는 45%의 세율(원래 60%)을 적용하는 것이다.

한발 더 나아가 정부는 다주택자 양도세 중과제도 자체를 아예 폐지해, 2주택자뿐 아니라 3주택 이상에 대해서도 양도세 기본세율(6~35%, 내년부터 6~33%)을 적용하는 세제개편안을 4월 임시국회에 제출하겠다고 최근 밝혔다.

정부 계획대로 양도세 중과제도를 폐지하는 세법개정안이 국회를 통과할 경우, 적용시점은 정부대책이 발표된 3월 16일부터 소급 적용된다. 즉 3주택자가 올해 1월부터 3월 15일까지 집을 한채 팔았다면 45%의 양도세율이 적용되지만, 3월 16일 이후에 판다면 6~35%의 세율이 적용되는 것이다. 하지만 세법개정안이 국회를 통과하는 과정에서 일부 내용이 바뀔 수 있다는 점에 주의해야 한다.

정부는 이 밖에 재산세와 종부세로 이원화(二元化)된 보유세 체계를 바꿔, 종부세를 없애고 재산세로 단일화하겠다는 방침을 갖고 있다. 이에 맞춰 올해부터 과세표준 구간에 따라 1~3%였던 종부세 세율을 0.5~2%로 낮췄었다. 하지만 종부세를 폐지하고 재산세로 단일화하는 보유세제 개편은 아직 구체적인 내용이 결정되지 않았다.