세계 금융시장 위기가 불어닥친 작년 10월 이후 쉼 없이 하락하던 서울 강남권 재건축 아파트 값이 올해 초부터 강한 반등세를 보이고 있다.

최근 급매물이 소진되며 가격이 크게 오른 뒤 거래가 끊기고 상승률은 점차 둔화하고 있지만, 서울시가 단지에 따라 재건축 용적률을 법적 상한선까지 올려주기로 한 데다 강남3구(강남·서초·송파)에 대한 투기지역 해제 등 정부의 추가 규제 완화 조치가 이어질 경우 가격이 한 차례 더 상승할 것이란 기대감에 투자자들의 관심도 높아지고 있다.

■규제 완화로 재건축 집값 급등

서울 송파구 잠실 주공5단지 112㎡는 지난 1월 한 달 동안 가격이 2억원 이상 올랐다. 작년 12월 8억1500만원에 거래된 이후 급매물 위주로 저가 매수세가 유입되며 지난달에는 10억6900만원에 거래됐다. 최근 개포동 주공1단지 51㎡형도 9억원에 매매된 것으로 신고돼 지난해 12월에 거래된 금액(6억1500만~7억5000만원)보다 2억8500만원 상승했다.

강남의 재건축 아파트값이 크게 반등한 것은 무엇보다 정부의 금리 인하와 종합부동산세 부과기준 완화 조치 등으로 주택 매입에 대한 부담이 다소 줄어든 데다 제2롯데월드 건축 허용 등 개발 호재가 잠실 지역에 쏟아졌기 때문이라는 분석이다.

게다가 지난해 재건축 아파트에 대한 ▲안전진단 절차 간소화 ▲시공사선정시기 단축 ▲재건축 후분양제 폐지 ▲조합원 지위양도 가능 ▲소형평형 및 임대주택 의무비율 완화 등 규제 완화책이 잇달아 나왔다. 또 한강변에 초고층 아파트가 허용되고 민간택지에 대한 분양가상한제가 폐지되면서 일부에서는 강남 재건축 아파트 가격이 바닥을 쳤다고 주장하고 있다.

■임대주택·초과이익환수 등 여전히 남아

재건축 아파트 값이 주택가격이 절정을 이루던 2006년 말 고점 수준의 80~90%까지 회복되면서 재건축 시장을 좀 더 객관적으로 분석해 볼 필요가 있다는 의견도 나온다.

우선 강남의 재건축 단지는 추가 부담금과 금융비용 등을 고려한 가격이 이미 주변 시세와 비슷한 수준인 경우가 대부분이다. 더욱이 재건축 용적률 상향 조치도 용적률 초과분에 대해 일정비율(30~50%)을 보금자리 주택으로 환수하는 방식이다. 또 소형평형 의무제 등 아직 규제들이 만만치 않게 남아 있다.

■재건축 매입가치와 주변시세 비슷

실제로 저밀도 단지인 강남구 개포동 주공1단지의 경우, 정부의 용적률 상향 조치로 재건축 용적률이 220~230%까지 올라갈 가능성이 커 보인다. 여기서 용적률 추가 증가분(60%) 중 일부를 차지하는 보금자리 주택을 감안하더라도 40% 정도의 용적률 증가분은 조합원에게 돌아가 35㎡(11평) 주택 소유자는 최대 105㎡(32평)까지 배정받을 것으로 예상된다. 이때 105㎡ 주택을 배정받은 조합원이 내야 하는 추가부담금은 약 3억~3억5000만원. 현재 35㎡의 아파트 값(5억6000만~6억원)에 추가부담금을 더하면 재건축 후 받게 될 105㎡ 주택의 매입가치는 3.3㎡당 3000만원 안팎이 될 전망이다. 현재 강남 3개 구의 3.3㎡당 평균 아파트 값이 3100만원 수준인 것을 감안하면 큰 시세 차익은 기대하기 어려운 셈이다. 게다가 금융비용·개발이익환수 등 향후에도 추가 비용이 들어가는 것도 고려해야 할 부분이다.

■장기적 관심에서 투자에 신중해야

부동산 시장 침체의 가속화로 인해 규제완화를 이끌어 낸 재건축 시장은 이명박 정부의 부동산 규제 완화책의 최대 수혜주이다.

하지만 서울 강남 3구가 투기지역 및 투기과열지구로 묶여 있어 주택담보대출이 여전히 막혀 있고 초고층 규제완화의 기대감이 반영돼 집값은 이미 상당 부분 많이 오른 상태. 더욱이 전반적인 경기 위축으로 인해 얼어붙은 주택시장의 매수심리가 살아나지 못하는 상황에서 시장 침체가 장기화할 수도 있는 만큼 재건축 개발에 따른 단기 수익을 노리는 투자는 자제해야 한다.

다만 새 아파트에 대한 선호도나 랜드마크로서의 미래 가치를 염두에 둔다면 장기 투자 목적으로는 재건축 아파트에 관심을 가져볼 수 있겠다.

용적률

대지면적대비 건물 연면적. 용적률이 높아지면 같은 토지에 더 많은 수의 주택을 지을 수 있어 재건축의 수익성이 높아진다. 정부는 지방자치단체별로 차등 적용하던 용적률을 법정한도만큼 올리도록 하는 규제완화 조치를 취했다.