오피스 시장에 찬바람이 불고 있다. 그동안 오피스 시장은 서울 도심, 강남, 여의도권 주요 업무지역에서 사무실 구하기가 하늘의 별따기라는 말이 정도로 임차 수요가 몰리면서 뜨겁게 달아올랐다.

그러나 글로벌 금융위기와 국내 경기 침체 여파로 급속히 냉각되면서 오피스가 남아돌고, 매매가와 임대료도 하락하고 있다.

특히 도심 곳곳에 신규 오피스 공급이 늘어나고 매각하려는 빌딩 매물도 늘고 있어 오피스 시장의 침체는 당분간 지속될 것으로 보인다.

◇ 경기 침체로 오피스 공실률 크게 늘어나

▲ 서울 도심 오피스 공실률은 상반기에 3%까지 상승할 것으로 예상되고 있다.11일 부동산 투자자문회사인 알투 코리아에 따르면 작년 4분기 서울 도심 오피스 공실률은 2.0%로 3분기 1.2% 대비 0.8%포인트 증가했다. 알투 코리아는 올해 오피스 공실률도 크게 증가해 1분기 2.6~3.0%, 2분기 3.3~3.7%를 기록할 것이라고 전망했다.

오피스 임대료 상승세도 한 풀 꺾였다. 작년 3분기에 최대 2.6%까지 치솟았던 서울 오피스 월세 상승률은 4분기에 전분기 대비 0.6% 상승하는 데 그쳤다.

알투코리아는 "임대료 전망 모형에 의한 추정결과 올 상반기 임대료는 최근 경기침체와 공실 증가 영향으로 1분기 0.7%, 2분기 0.5% 상승에 그칠 것"이라고 밝혔다.

오피스 매매시장도 외국계·부동산펀드 회사들이 소유한 빌딩을 대거 매물로 쏟아내면서 불과 수개월만에 매도자 우위에서 매수자 우위 시장으로 변했다.

실제 서울 중구 YTN타워와 서초구 플래티넘타워가 매물로 나왔고, 미래에셋생명 빌딩, 극동빌딩도 새주인을 찾고 있다. 업계에선 올해 10여개 부동산펀드·ABS(자산유동화증권)·리츠의 청산과 경기 침체 등의 이유로 최소 10개에서 최대 30개에 달하는 대형 및 중대형 오피스가 매물로 쏟아질 것으로 보고 있다.

◇ 도심 오피스 매매가 20% 이상 하락

빌딩 매물이 쏟아지고 있지만 매수세는 좀처럼 살아나지 않으면서 빌딩 매매가격도 큰 폭으로 하락하고 있다. 최근 거래된 도심의 K사옥 빌딩의 거래가격은 ㎡당 440만원 수준으로 지난해 도심권역 거래가 수준인 ㎡당 500만~600만원 수준과 비교할 때 20% 이상 하락한 가격이다.


▲ 서울 도심 오피스빌딩 매매가격은 경기침체와 매물 증가로 20%이상 가격이 하락하는 등 약세를 나타내고 있다. 사진은 매각을 추진 중인 극동빌딩 전경맥쿼리센트럴이 매물로 내놓은 서울 중구 충무로 극동빌딩(연면적 7만2600㎡)도 한 때 거래 예상가격이 4000억원까지 치솟았지만 현재는 2800억원까지 가격이 하락한 것으로 알려지고 있다.

오피스 빌딩 공급이 크게 늘어나는 것도 투자 심리를 막고 있다. 여의도 파크원(연면적 64만㎡·완공 2011년), 서울국제금융센터(51만㎡·2011년), 상암 DMC 랜드마크타워(24만㎡·2013년), 용산 드림타워(50만㎡·2017년) 등이 착공했거나 착공을 앞두고 있다. 특히 용산 드림타워는 주변에 거느린 12동의 사무용 빌딩을 더하면 총 연면적만 172만㎡에 달한다.

연면적만 보면 서울 서초 삼성타운(3개동, 연면적 38만9000여㎡)의 10배가 넘는 사무실이 서울 도심 내에 쏟아지는 셈이다. 도심권에서도 종로구 청진동 등이 재개발을 통해 빌딩숲으로 바뀐다.

업계 한 관계자는 "실물 경기 위축으로 사무실을 내놓는 회사는 늘어나지만 확장하려는 회사는 없는 상태"라며 "당분간 이 같은 상황이 이어질 것으로 예상돼 빌딩 임대가격과 매매가격 하락은 지속될 것으로 보인다"고 말했다.

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