땅값  5~10% 내려갈 듯 

새해 토지시장은 하락세가 더욱 짙어질 전망이다. 한국건설산업연구원은 '2009년 주택·부동산 경기 전망'에서 내년도 토지가격이 적게는 5%, 많게는 10%까지 내려갈 것으로 예상했다. 하락 폭은 실물 경기 침체와 비례한다. 악화된 실물경기가 올 하반기쯤 회복세로 돌아선다면 5% 이하로 내리는 데 그치겠지만, 금융 위기 등과 함께 연말까지 지속된다면 10% 정도 떨어질 것으로 내다봤다.

토지는 부동산 중 경기 침체에 상대적으로 덜 민감한 분야인데도 금융시장 불안과 아파트값 하락의 여파를 비켜가기는 힘들 전망이다. 더욱이 토지 시장은 지난해 그린벨트(개발제한구역)와 군사보호구역 일부가 해제된 것 외에 규제가 풀린 게 거의 없어, 수도권의 일부 수혜지역을 제외하고는 전반적인 침체가 지속될 전망이다. 특히 주택과 오피스 시장 침체에 영향을 받아 주거용지와 상업용지 가격이 조정받을 가능성이 높아 보인다. '부동산114' 김규정 차장은 "올해 토지 시장은 다른 부동산에 비해 가격 하락 폭이 크지 않겠지만 도시 지역을 중심으로 거래 부진과 가격 조정이 다소 확산될 수 있다"고 말했다.

상가  경기 얼어붙어 '흐림' 

수익형 부동산인 상가 시장의 올해 기상도는 '흐림'이다. 정부의 전폭적인 감세 정책과 지출 확대에도 불구하고 꽁꽁 얼어붙은 실물경기가 쉽사리 풀릴 기색을 보이지 않고 있기 때문이다. 이런 가운데 올해 상가 시장에는 대규모 물량 공급이 잇따를 예정이다. 판교신도시 내 근린 생활·상업용지 110여 개 필지와 잠실 재건축 아파트 '리센츠'(5563가구) 단지 내 상가가 대표적이다.

오는 5월 개통 예정인 서울 지하철 9호선(개화~신논현역) 주변 상권도 투자자들의 관심을 끌 것으로 예상된다. 다만 고분양가 논란은 피하기 어려울 것 같다. 잠실을 비롯한 서울 강남권 상가 중에 분양가가 3.3㎡당 1억원(1층 기준)을 웃도는 물량이 포함돼 있고 판교 근린상가도 3.3㎡당 4000만~5000만원 수준으로 예상된다. '상가정보연구소' 박대원 소장은 "불황기에는 대출금이 전체 투자액의 30%를 넘지 않고 약 7%의 임대 수익이 확실히 보장되는 상가에만 투자하는 것이 안정적"이라고 말했다.

경매  물량 늘고 값은 하락 

경매시장은 공급 물량 측면에서 매우 활성화될 것으로 예상된다. 금융회사 등 채권자가 경매를 신청하는 시점부터 경매날짜가 잡히기까지 6개월 정도 걸린다는 점을 감안하면 올여름부터 부동산 물건이 쏟아질 것이라는 계산에서다. 종류도 대출금을 감당하지 못한 주택은 물론 실물 경기에 가장 밀접한 상가와 공장부지, 토지 등 다양할 것으로 보인다. 경매 물건이 늘어나면서 투자자도 몰리겠지만 낙찰가는 그렇게 높지 않을 전망이다. 금융위기와 실물경제 침체의 여파로 투자 심리가 꽁꽁 얼어붙은 데다 금융기관의 대출이 사실상 중단되면서 자금 마련이 쉽지 않기 때문이다. 특히 경기 침체로 권리금과 월세가 이미 많이 내려간 상가의 경매 시장은 상황이 더 어려워 보인다. 부동산경매정보업체 '지지옥션' 강은 팀장은 "금융비용과 세금 등을 감안할 때 연 10% 이상의 수익을 얻을 수 있는 부동산에만 관심을 가져야 할 것"이라고 말했다.