연령대별 '주(住)테크' 전략 

부동산시장이 침체의 늪에 빠져 있다. 하지만 언젠가 집을 마련할 생각이 있는 실수요자라면, 불경기에 자신의 스타일에 맞는 내 집 마련 전략을 세워두는 것이 좋다. 정부가 실수요자들을 위한 새로운 제도를 많이 시행하는 데다, 기존 주택 가격 역시 바닥이 언제일지는 아무도 알 수 없기 때문이다. 당장은 아니더라도 미리 어떤 시점이나 가격을 염두에 두고 지금부터 준비하는 것과, 대비 없이 갑작스럽게 시장의 변화를 맞닥뜨리는 것은 큰 차이가 있다. 연령대별로 주목해야 할 주(住) 테크 전략을 알아보자.

■20∼30대, 청약통장 가입부터

20∼30대의 사회 초년생이나 신혼부부라면 청약통장 가입으로 임대나 신혼부부 주택을 노려볼 만하다.

청약가점제 시행으로 사실상 청약을 포기했던 젊은 수요자들이 많았지만 내년 하반기부터는 현 정부의 서민용 아파트인 보금자리 주택이 공급 될 계획이기 때문이다. 또 신혼부부 주택 역시 내년에만 5만 가구(임대 2만 5000가구·분양 2만5000가구)가 쏟아질 예정이다. 이처럼 정부가 도입한 신혼부부 주택과 내년 공급예정인 보금자리 주택을 분양받기 위해서는 청약통장이 필수다. 청약통장 중 청약저축은 국민주택기금의 지원을 받아 짓는 주택공사 등에서 공급하는 전용 85㎡ 이하의 주택에 청약할 수 있다. 또한 청약예금은 민간건설업체가 짓는 민영주택에, 청약부금은 전용 85㎡ 이하의 민영주택과 민간건설 중형 국민주택 청약에 사용된다.

■젊은 부부들은 신혼부부 주택에 관심 가져야

지난 7월 도입된 신혼부부 주택은 젊은 부부들에게 안정적인 주거 환경을 제공하기 위해, 전용면적 60㎡ 이하(임대주택 85㎡ 이하) 소형주택의 일반공급물량 중 10~30%를 우선 분양하는 제도이다. 신혼부부라도 결혼한 지 5년 이내에 자녀(입양도 가능)가 1명 이상 있는 무주택자가 우선적으로 신청 가능하다. 자녀 요건에 따라 결혼 3년 이내이면서 출산을 한 부부는 1순위, 3~5년 이내 출산한 부부는 2순위를 적용받는다. 청약자 순위가 동일하다면 자녀가 많을수록 우선권이 부여된다. 무자녀 신혼부부들은 3순위에만 청약 가능하다. 이런 조건과 함께 연간 소득조건도 만족시켜야 지원 가능하다.

외벌이 부부는 전년도 도시근로자 월평균 소득의 현행 100% 이하, 맞벌이 부부는 120% 이하로 완화된다. 연간 최대 5290만원(맞벌이 기준)의 소득을 가진 신혼부부까지 청약이 가능하다. 청약통장 가입기간도 6개월로 완화했기 때문에 별도의 신혼부부 청약통장이 필요하지 않다.

■무주택 서민은 보금자리 주택

보금자리 주택은 도심과 그린벨트 등 도시 주변으로 공공이 직접 건설해 일반 민영아파트 85% 수준의 가격에서 공급되는 주택으로 무주택 서민과 저소득층의 주거 안정을 위해 도입돼 내년 하반기부터 첫 분양을 시작한다. 오는 2018년까지 총 150만 가구, 중소형 분양주택(70만 가구)과 임대주택 (80만 가구) 등이 공급될 예정이다. 내년 상반기 중에 법안이 통과되면 내년 하반기 시범적으로 사전예약제를 도입해 청약을 받을 예정이며, 예비 당첨이 되더라도 본 청약을 다시 해야 한다. 다만 사전예약제는 인터넷을 통해 수요자들이 분양가·면적 등을 선택할 수 있고, 본 청약 전에 청약기회가 먼저 주어지는 것이 장점이다.


■40대는 아파트 면적 늘리기에 관심

40대의 부부들이라면 자녀의 교육은 물론 재테크까지 동시에 고려하게 된다. 자녀 성장에 따라 이주를 하게 되는 부모들은 학교 및 학원 등의 환경이 잘 갖춰진 곳을 선호하고, 또 커 가는 자녀들을 위해 주거 면적을 늘리고자 한다. 경우에 따라선 이렇게 넓힌 집이 큰 자산이 되기도 한다.

그렇다면 자금 여력이 있는 사람이라면 바뀌는 세제를 잘 활용해 갈아타기에 도전해 볼 만하다. 1가구 1주택자라면 신규 주택을 매입한 뒤 기존 주택을 2년 내 처분하는 방안을 생각해 볼 만하다. 특히 기존 주택을 보유한 지 2년이 지난 1가구 1주택자라면 신규 주택 취득으로 일시적으로 2주택자가 되더라도, 기존 집을 2010년 안에 팔면 중과세율이 아닌 일반세율로 양도세를 내면 되기 때문이다. 한걸음 더 나아가 기존 아파트를 3년 이상 보유했다면(서울 등 일부지역은 2년 거주 도 필수)에 새 아파트 매입 시점부터 2년 내에만 기존 집을 팔면 양도세를 거의 내지 않아도 된다.

결론적으로 집값이 크게 떨어진 지금 큰 아파트를 미리 사고, 적어도 지금보다는 가격이 회복될 가능성이 있는 2년 뒤에 기존 집을 팔아 갈아타기 비용을 절감하라는 것이다. 하지만 무리하게 대출을 받는 것은 바람직하지 않다.


■50∼60대는 임대 수익 생각해보자

50대∼60대라면 장기 투자계획에 따라 여유자금으로 투자전략을 세워야 한다. 임대 소득 창출을 통한 안정된 노후준비가 최대 관건이기 때문에 매월 수익을 고려해 접근할 필요가 있다. 안정적인 임대수익을 기대해 볼 수 있는 상품으로는 다가구 또는 오피스텔, 상가 등의 수익형 부동산의 투자가 적절하다. 다가구나 오피스텔의 경우, 가치상승보다는 임대수익을 살펴봐야 한다. 만일 여건이 된다면 거주하면서 관리하는 것이 좋다.

상가는 전철역 근처나 대로변에 위치한 곳이 좋으며, 주변 지역의 주민 세대수와 유동인구를 보고 선택해야 한다. 또한, 상권이 죽은 주택지역이나 도로변 상가점포나 주변에 노점상이 많은 곳은 피하고, 초보자인 경우 권리금이 있는 기존 상가를 택하는 것이 유리하다. 그러나 수익형 부동산인 오피스텔이나 테마형 상가의 경우 경기 변동에 민감하기 때문에 지금과 같은 경기침체기에는 주의해야 한다.