판교신도시 입주를 앞두고 채권입찰제가 다시 논란이 되고 있습니다. 논란의 핵심은 입주시점에 시세차익이 발생하지 않았는데 국가가 채권을 발행해 시세차익을 거둬가는 게 맞느냐 하는 것입니다.


◇ 왜 도입했나


채권입찰제는 분양가상한제와 함께 도입됐습니다. 새 아파트 분양가가 인근 아파트 매매가 보다 훨씬 싸다면 당첨과 함께 막대한 시세차익을 얻게 됩니다. 2006년 판교신도시 중대형아파트 분양 당시를 보면 알 수 있습니다.


당시 판교신도시 아파트 146㎡의 분양가는 5억원 가량이었습니다. 하지만 판교 옆 분당 아파트 146㎡형의 시세는 9억원을 넘어섰습니다. 결국 5억원에 분양받은 사람은 당첨되자 마자 4억원의 시세차익을 거머쥐는 셈입니다.

이에 따라 정부는 10년 만기, 이자율 0%의 제2종국민주택채권을 발행해 이익을 회수키로 했습니다. 채권을 가장 많은 매입한 청약자를 당첨시키겠다는 의도입니다. 회수된 이익은 국민주택기금으로 편입돼 임대아파트 건설에 사용됩니다.


◇ 어떻게 적용됐나


채권입찰제 적용 방법은 복잡합니다. 다시 판교의 예를 들어보겠습니다. 2006년 분양 당시 건설업체가 책정한 146㎡의 분양가는 5억8318만원이었습니다. 하지만 당시 인근 분당 지역 같은 면적의 아파트 시세는 9억798만원. 따라서 실분양가(주변시세의 90%로 책정)는 8억1718만원이 됩니다.


실분양가에서 건설업체의 분양가를 빼면 정부가 회수할 수 있는 최대 금액이 계산됩니다. 이 금액을 채권손실액이라고 하는데요, 이 금액이 최대가 되면 실분양가와 건설업체의 분양가 차는 제로. 즉 청약자의 이익이 `0`이 되는 셈입니다. 이 아파트의 채권손실액(실분양가-건설업체 분양가)은 2억3399만원입니다.


하지만 청약을 할 때는 채권손실액을 써내는 것이 아니라 채권매입상한액을 써내도록 돼 있습니다. 채권손실액을 채권평균손실률(38%)로 나눠주면 됩니다. 146㎡형의 채권매입상한액은 6억1576만원입니다. 판교 당첨자들은 채권매입액을 상한까지 써냈습니다.


계약을 할 때는 계약금(분양가의 15%)과 채권손실액 중 일부를 내야 합니다. 계약할 때 내는 채권손실액 일부는 채권매입상한액을 가지고 계산하게 됩니다. 매입한 채권액이 1억원 이상이면 1억원에다 나머지 채권매입상한액의 절반을 내야 합니다. 하지만 여기다 손실률을 곱해줘야 합니다. 채권을 반납하고 손실액만 현금으로 내야 하기 때문입니다. 이를 초기채권손실액이라 합니다. 이렇게 되면 이 아파트의 계약시 납입금은 계약금 8747만원과 초기채권손실액 1억3599만원을 더한 2억2346만원이 됩니다.


중도금은 분양가의 60%로 책정돼 있습니다. 분양가 5억8318만원의 60%, 즉 3억4990만원을 5회에 걸쳐 납부하면 됩니다.


◇ 왜 문제가 됐나


아파트가 완공되고 입주시기가 다가오면 계약자들은 입주시 납부해야 할 자금을 마련해야 합니다. 계약금 납부할 때와 마찬가지로 일반 아파트는 잔금만 준비하면 되겠지만 채권입찰제 아파트의 경우 계약시 냈던 초기채권손실액을 뺀 채권손실액 잔여분까지 마련해야 합니다.


잔금은 분양가의 25%로 해당 아파트는 1억4579만원이며 채권손실액 잔여분은 9800만원이 됩니다. 이에 따라 입주를 하려는 계약자들은 입주하기 전까지 2억4379만원을 더 내야 하는 셈입니다.


지금 판교 입주를 앞두고 채권입찰제에 문제를 제기하고 있는 입주예정자들은 바로 이 9800만원에 해당하는 채권손실액 잔여분을 낼 이유가 없다고 주장하고 있습니다. 분당 집값이 2006년과 비슷해 예상했던 이익이 발생하지도 않았는데 1억원 가까이 돈을 이익환수금 명목으로 가져간다는 것이 정당하지 않다는 이유에서입니다.


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