그동안 안개 속에 가리워졌던 부동산 세제 개편안이 윤곽을 드러냈다. 여야가 국회 기획재정위원회에서 그동안 논란을 빚어왔던 양도소득세와 종합부동산세 부과 기준 완화안에 대해 합의했다. 이번 개편안에서 완화의 폭은 주택가격 상승기 때에는 생각할 수 없을 정도로 파격적이다. 하지만 최근의 주택경기 침체는 세금 규제가 직접적인 원인이 아니고 금융 위기가 촉발한 불황이라는 점을 감안할 때 이번 조치가 주택경기를 살리는 데는 역부족일 것이라고 전문가들은 내다봤다.



◆양도세·종부세 사실상 유명무실

여야가 합의한 세제 개편안에 따르면 현재 다주택자에 대해 중과하는 양도소득세를 2년간 한시적으로 완화해, 1가구 2주택자가 2009~2010년에 양도하거나 취득하는 주택에 대해서는 양도세를 일반세율(6~33%)로 내도록 했다. 현재는 양도차익의 50%를 내야 한다. 3주택 이상 보유한 경우에는 60%를 내던 것을 45%로 인하해준다.

이번 조치는 현재의 1주택자가 앞으로 주택을 한 채 이상 더 사서 다주택 소유자가 된 경우에도 적용된다.

2009~2010년에 추가로 매입한 집 한 채는 앞으로 언제 팔아도 1주택자와 같은 일반세율을 적용받는다. 1가구3주택자가 된 경우에도 60%가 아니라 45%의 양도세만 내면 된다.

종부세는 과세기준을 1인당 6억원으로 조정하고 단독명의로 돼 있는 1가구1주택자에 대해서는 9억원까지 종부세를 내지 않도록 했다. 세율도 현행 1~3%에서 0.5~2%로 낮아졌다. 다만 1가구1주택자 장기 보유자와 고령자에 대한 세액 공제는 부부 공동 명의가 아니라 단독 명의 가구에만 적용된다. 여야는 1주택자 가운데 주택을 5년 이상 보유하면 종부세액의 20%, 10년 이상 보유하면 40%를 감면해주고 60세 이상 고령자에게는 종부세액의 10~30%를 공제해주기로 했다.



◆단기적으로는 집값 더 떨어질 수도

이번 세제 개편의 최대 목표는 주택 경기를 살리는 것. 최근에 불어 닥친 금융 위기와 경기 침체를 벗어나기 위해선 부동산 시장이 활발한 거래 속에 되살아나는 게 필수조건이라고 인식한 데 따른 것이다.

그러나 현실은 이와 상당한 차이를 보인다. 부동산세 부담이 크게 줄어든다고 해도 꽁꽁 얼어붙은 시장을 녹이기에는 역부족이라는 평가다. 오히려 세금규제 완화가 주택 매도로 이어져 가격 하락을 부추길 수 있다는 전망도 나온다. 부동산114 김규정 차장은 "최근의 집값 하락은 세금 부담 때문에 떨어진 것이 아니라는 점에서 세제 혜택을 계기로 추가로 집을 사겠다는 사람은 거의 없을 것"이라고 말했다. 유앤알컨설팅 박상언 대표는 "일시적 1가구2주택자에게는 양도세 중과가 이미 2년간 유예된 만큼 거래가 활성화되거나 매수심리가 회복되려면 시간이 많이 걸릴 것"이라고 말했다.

다만 중장기적으로 경제가 회복기에 접어들 경우 이번 대책이 수요 촉진에 상당한 효과를 가져올 것으로 전문가들은 내다봤다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 "당장 주택거래가 활발히 이뤄지고 시장이 살아나기는 힘들겠지만 금리가 내려가고 경기가 회복되면 집값 상승을 이끄는 데 적지 않은 역할을 할 것"이라고 말했다.



◆대출 금리 예의 주시해야

부동산 시장이 당장 살아나기 힘든 만큼 주택 매입도 가급적 시기를 늦출 것을 전문가들은 권하고 있다. 김선덕 소장은 "지금은 향후 시장 움직임을 예측하기 힘든 데다 대출 금리도 높아 주택에 서둘러 투자하는 데는 무리가 있다"며 "시장이 안정되고 거래량이 늘어날 때까지 기다리는 게 안정적"이라고 말했다. 부동산써브 함영진 실장은 "이번 조치로 다주택자에 대한 양도세 부담이 크게 줄었다"며 "따라서 주택 투자도 지금까지 중대형 고가 주택 한 채를 보유하는 것보다 중소형 여러 채를 보유하는 게 효과적일 수 있다"고 말했다.

1주택자가 아파트 분양권을 추가로 매입하는 경우에는 입주 시점을 따져야 한다. 양도세 경감 혜택은 실제 주택 구입을 대상으로 하기 때문이다. 박원갑 스피드뱅크 소장은 "다주택자의 양도세 완화 혜택은 주택 취득일을 기준으로 하는 만큼 2011년 이후에 입주하는 아파트는 이런 혜택을 누릴 수 없다"며 "따라서 2009~2010년에 준공돼 입주하는 아파트의 분양권을 노려야 할 것"이라고 말했다.