정부가 하반기 들어 실시하고 있는 부동산 규제 완화책 가운데 가장 눈에 띄는 것이 재건축 관련 규제의 완화이다. 최근 정부가 발표한 재건축 규제 완화 내용을 보다 세밀히 살펴본다.


 Q: 재건축시 용적률은 최대 얼마까지 늘어나는가?

A: 서울의 경우 현재 조례에 의해 지역별로 용적률이 각각 170%(1종 주거지), 190%(2종 주거지), 210%(3종 주거지)로 제한되어 있다. 정부는 앞으로 이 한도가 국토계획 및 이용에 관한 법률에 명시된 최고 용적률인 200%(1종), 250%(2종), 300%(3종)까지 각각 늘리도록 했다. 용적률은 대지면적 대비 건물 연면적 비율로, 용적률이 높을수록 같은 땅에 더 넓게 아파트를 지을 수 있다. 예를 들어 강남구 A아파트의 경우, 3종 일반 주거지역에 속해 있고 현재 용적률은 197%다. 이 경우 지금의 기준 계획 용적률인 210%를 적용받고 여기에 기부채납 등에 따른 인센티브를 받더라도 용적률이 230%에 그친다. 이 경우 일반분양 물량이 나오기 거의 어렵게 된다. 하지만 용적률을 300%까지 올리게 되면 얘기가 달라진다. 가구 수가 늘면서 일반 분양을 통해 조합원 공사비 부담을 줄일 수 있게 된다. 다만 아파트 동 간 거리, 층수 제한 등 관계 법률에 따라 실제 용적률은 한도보다 10%포인트 정도 낮아질 수 있다.

Q: 임대아파트는 안 지어도 되는가?

A: 임대주택의무비율은 폐지된다. 하지만 당초 정비계획상 용적률을 초과할 경우에는 임대주택이 아니라 현 정부의 서민용 주택인 보금자리주택을 의무적으로 일정 비율 지어야 한다. 이 비율은 지자체가 늘어나는 부분의 30~50% 범위에서 정한다. 물론 재건축 단지에서 추진하는 재건축 아파트의 용적률이, 정비계획상 용적률에 미치지 못할 경우에는 보금자리 주택을 짓지 않아도 된다. 그러나 정부는 이런 경우엔 소형주택 의무비율을 적용, 사실상 용적률을 높이고 보금자리 주택을 짓는 쪽으로 유도할 계획이다.

Q: 용적률 완화 조치는 모든 재건축 단지에 적용 되나?

A: 아니다. 아직 확정된 것은 아니지만, 바뀐 법령에 따라 용적률 수혜를 입게 될 재건축 아파트는 관리처분인가 이전 단계로 한정될 가능성이 높다. 하지만 정부는 규제 완화 효과를 높이기 위해서 대상 단지를 최대한 늘릴 방침이다.

따라서 안전진단 등 초기 재건축 단지뿐만 아니라 사업시행인가와 착공 등으로 사업 진척이 많이 이뤄진 재건축 단지들도 혜택을 받을 것으로 기대된다. 사업시행인가가 난 단지는 물론 착공을 한 상태여도 관리처분인가를 받지 않은 단지는 혜택을 볼 수 있도록 하는 안을 정부가 검토 중이다. 반면 2006년 말 정부의 분양가 규제 제도인 분양가상한제 적용을 피하기 위해 재건축 아파트들이 대거 관리처분인가를 서둘러 받았는데, 이런 단지들은 혜택을 받을 수 없다.

Q: 재건축 용적률 상향으로 혜택이 예상되는 곳은?

A: 재건축 규제 완화로 수혜가 예상되는 곳은 상대적으로 용적률 상향 비율이 큰 1~5층짜리 저층 저밀도 재건축 아파트 단지다. 용적률이 늘어나게 되면 조합원의 주택 면적은 물론 일반 분양분이 늘어 사업 수익성이 높아진다. 또 현재 주택형이 소형으로만 이뤄져 있기 때문에 중대형으로 넓혀갈 수 있는 조합원들이 늘어난다.

또 10~15층짜리 중층 아파트들은 대개 3종 주거지에 들어서 있는데 이런 아파트들은 용적률 상향과 함께 층(層)수 제한이 없는 이점을 기대해 볼 만하다. 3종 주거지 아파트들은 원론적으로 층 수 제한이 없어 늘어난 용적률을 활용한 초고층 아파트 건축을 노려볼 만하다.

Q: 소형의무비율 완화 효과는?

A: 소형의무비율 완화로 불가능했던 재건축 추진이 가능해진 곳이 늘어났다. 다만 아직 미흡한 부분이 남아 있다. 가령 기존에 102㎡와 112㎡로 구성돼 있는 서울 강남구 A아파트의 경우를 예로 보면 이 아파트는 전용면적 60㎡ 이하를 의무적으로 20% 짓게 한 조항이 없어짐에 따라, 기존 조합원이 자기 집보다 작은 집으로 들어가야 되는 일은 없을 것으로 보인다. 반면 여전히 전용 85㎡ 이하를 60% 짓도록 한 조항은 적용되기 때문에, 일부 조합원은 면적을 크게 늘려가는 데 제한을 받을 수밖에 없다. 이 경우 재건축 추진의 장애 요인이 될 것으로 보인다. 기존에 살던 집보다 크게 집을 넓히지 못하는데 수억원의 공사비를 내야 한다면 이에 부담을 느끼는 조합원이 발생할 수밖에 없기 때문이다.

Q: 정부가 추가적으로 규제를 완화할 가능성이 있는가?

A: 정부가 다양한 규제완화 정책을 내놓았지만 재건축 가격이 회복되지 않고 있다.

만일 집값이 추가적으로 하락한다면 정부가 초과이익환수제와 분양가상한제, 소형평형의무제를 완전히 폐지할 가능성도 배제할 수 없다. 다만 국토부가 용적률 규제완화를 발표했지만 최종 결정권한을 갖고 있는 서울시가 입장을 아직 명확하게 하지 않았다. 국토부 방안만큼은 아니지만 서울시도 상당부분 용적률 규제를 완화할 것으로 보인다.