금융시장 불안과 경기 침체라는 '한파'가 몰아치면서 주택 수요자들의 구매 심리가 갈수록 위축되고 있다. 아파트 값이 많게는 수억원까지 떨어지고 있지만 급매물조차 소진되지 않고 있다. 하지만 위기 속에 기회가 있는 만큼 침체된 부동산 시장에서의 상황별 재테크 전략을 점검해보자.

Q: 시세보다 싼 급매물을 구입할 때 주의할 점은?

A: 먼저 급매로 나온 이유와 가격을 살펴봐야 한다. 특히 부동산 가격 하락이 장기화될 때에는 '바닥'이 확인될 때까지 저렴한 급매라고 보기 어렵다. 급매 중에서 관심을 가질 만한 물건은 일시적 1가구 2주택이나 처분조건부대출, 양도세 비과세 등을 이유로 싸게 내놓는 경우이다. 가격은 해당 아파트 주변의 최근 실거래 가격이나 경·공매 물건의 낙찰가와 비교해야 한다.

가압류·가처분·지상권·저당권 등 물건에 하자가 있는 경우 향후 분쟁에 휘말릴 수 있는 만큼 매입에 신중할 필요가 있다. 소유권이전등기, 가등기, 가압류와 근저당권 등 권리 분석 상태는 등기부등본에서 살펴 볼 수 있다. 또 급매물의 잔금 지급 일정이 대부분 15일 정도로 촉박할 수 있어 은행대출 등 자금 마련 계획을 철저히 짜는 게 좋다.



Q: 향후 서울 지역 재건축 사업에 대한 전망은?

A: 서울 강남의 재건축 사업은 적어도 소형 평형 의무비율과 용적률 상향 등이 시행되는 내년 상반기 이후부터 추진될 것으로 예상된다.

하지만 정부가 규제는 완화했지만, 용적률 초과분에 대해서는 보금자리 주택으로 환수하는 등의 조치를 마련한 상황이어서 무리한 사업 추진은 조합에도 부담으로 작용할 전망이다. 재건축 초과이익에 대한 환수도 여전히 걸림돌이다.

향후 미래 가치가 높은 것으로 예상되는 재건축으로는 용적률 상향의 최대 수혜인 개포 주공과 입지여건이 우수하고 대단지를 형성하고 있는 반포 주공1단지, 한강 조망이 뛰어난 압구정 현대아파트 등을 꼽을 수 있다.



Q: 중소형에서 중대형 주택으로 넓혀 가는 것도 괜찮을까?

A: 실물경기가 침체될수록 실수요자가 받쳐주는 소형 면적보다 대형 면적의 가격 조정이 장기화될 수 있어 내년 상반기까지 관망할 필요가 있다. 추가 대출에 따른 이자 부담이 집값 상승보다 크면 기존 주택을 보유하는 게 현명하다. 중대형 주택에 대한 시장 선호도도 고려해야 한다. 그러나 최근 들어 은행권의 대출 축소와 부동산 침체로 당분간 중소형 주택의 수요가 이어질 것으로 보인다. 게다가 최근에 분양되는 아파트는 발코니 확장 등으로 20평형대는 기존의 30평형대와, 30평형대는 40평형대와 크기가 비슷해진 만큼 중대형 주택으로 갈아타는 방안을 신중히 검토해 볼 필요가 있다.



Q: 최근 가격이 급락한 경기 분당신도시와 용인 지역에 대한 전망은?

A: 분당과 용인의 아파트 값 하락세는 내년 초 판교신도시의 2만여 가구가 입주하면서 가속화될 가능성이 높다. 2010년부터 그린벨트 해제지에 보금자리 주택 공급이 예정돼 있어 시장 회복을 더디게 하는 변수로 작용할 수 있다. 그런 만큼 매수자 입장에서는 실수요 목적으로 접근하는 것이 좋겠다. 시세의 80% 정도인 '급매' 또는 역세권 중·소형주택 위주의 경매 물건을 검토해 봐야 한다.



Q: 내년부터 공급되는 신도시들 가운데 유망 단지는?

A: 내년에는 김포한강·광교·파주신도시가 공급될 예정이다. 이 가운데 가장 유망해 보이는 공공택지는 서울과의 접근성이 뛰어난 광교신도시라 할 수 있다.

지역 거주 목적이라면 청약통장을 활용해 이들 지역에 청약 계획을 세우는 것이 좋겠지만, 65점 이상의 높은 청약가점자라면 2010년 위례신도시 등 향후 유망물량을 위해 청약통장을 아끼는 것도 방법이다. 최근 들어 최고 224대 1의 경쟁률을 보였던 광교신도시의 첫 분양 물량도 계약률이 70%대에 그친 만큼 무턱대고 청약통장을 사용하는 것은 금물이다.

Q: 건설사들이 미분양 아파트의 분양가를 할인해주고 있는데.

A: 분양시장 침체가 가시화되면서 미분양 물량을 털어내기 위해 업체들이 파격적인 분양조건을 내걸고 있다. 하지만 미분양은 말 그대로 분양 물량 중에 청약자들에게 인기를 끌지 못한 잔여 물량이다.

건설사가 제공하는 융자 혜택이나 분양가 할인 등 미분양 혜택은 몇 백 만원이지만, 아파트를 한번 잘못 구입해 당하는 손실은 수 천 만원 이상이 될 수도 있다. 분양가 수준이나 지역의 수급문제, 건설사 부도에 대비해 시공능력까지 두루 살펴 미분양 아파트 매입을 결정해야 할 것이다.



Q: 전세 재계약시 주의할 점은?

A: 부동산 침체기에는 전세금액 변동이 작고 임대인·임차인 모두 이사비용과 부동산중개비를 감안해 같은 금액으로 재계약하려는 수요가 많다.

이때 주의할 점으로는 전세금을 증액한 경우 계약서를 다시 써야 하고 추가 보증금에 대한 확정일자를 받아야 한다. 계약 갱신 전에 집주인이 추가 담보대출을 받은 경우 세입자는 계약 갱신 전에 해당 주택의 근저당권 등의 선순위 대출금을 확인한다. 전세기간 중에 집이 매매 또는 상속이 돼 소유주가 바뀌었을 경우 재계약 시점에 새 집주인과 전세권 설정 등기나 도배, 바닥장판 등 하자 보수문제를 상의해 전세계약서를 새로 쓰고 특약란에 기입해두는 것이 좋다.