부동산 시장을 예측하고 분석할 때에는 인구와 관련된 접근이 반드시 필요하다. 부동산은 사람에 의해서 움직이기 때문이다. 그런데 현 시점에서 향후 부동산 시장을 진단할 때의 가장 중요한 지표는 바로 저출산 문제일 것이다. 한국은 이미 세계에서 두 번째로 낮은 최저 출산율을 보이고 있다.

저출산은 향후 한국의 부동산 시장에 어떠한 영향을 미칠까?

먼저 선호되는 평수 변화를 예측할 수 있다. 혼인율의 감소는 출산율의 감소와 1인 가구의 증가로 이어진다. 즉 가족 구성원 수가 감소하는 것을 의미한다. 이에 따라 향후 주거를 위해 필요한 공간이 작아질 것으로 예측된다. 소형 아파트, 주거용 오피스텔 및 원룸 주택의 수요는 계속 증가할 것이다.

주거 입지로 선호되는 지역 변화도 예상된다. 1인 및 단독 가구와 아이 없는 맞벌이 부부가 계속 증가함에 따라 직장 가까운 지역에 위치한 주택을 선호하는 현상이 두드러질 것이다. 이에 따라 사무실이 밀집한 도심의 주택 가격 및 전세 가격은 강세를 나타낼 것이다. 더불어 상대적으로 거리가 멀고 업무 지역이 적은 도심 외곽의 신도시 등에 대한 수요는 점점 감소할 것이다. 즉 선호되는 주택의 크기가 작아지고, 선호되는 주택의 위치도 도심 지역으로 변화될 것이란 얘기다. 더구나 낙후되었던 서울 구 도심은 재창조 프로젝트가 진행되고 있고, 이에 따라 도심의 모습도 더욱 살기 좋고, 쾌적하며, 편리한 공간으로 바뀌고 있다.

여가 시간이 많아진 부부의 경우 취미 활동 및 여행이 증가할 수 있다. 도시 근교의 펜션 및 여가를 즐길 수 있는 레저 공간은 확대될 가능성이 높다.

그러나 저출산 및 고령화 사회의 도래는 일본의 경우처럼 자산 가치의 하락 및 경기 침체의 원인이 될 수 있음을 기억해야 할 것이다. 아이들이 줄어든다는 것은 미래의 소비 주체가 감소한다는 것을 의미하고, 이는 내수 부문에서의 경제 성장률이 하락할 가능성이 높아진다는 것을 의미하며, 결과적으로 대한민국의 경쟁력이 하락할 수 있음을 의미하기 때문이다. 경쟁력의 감소는 성장률의 저하로 그리고 또다시 내수 침체로 이어지는 악순환을 반복할 가능성이 높다. 이러한 악순환은 결국 자산의 가치를 하락시킬 것이다.