서울 서초동 롯데칠성, 시흥동 대한전선, 뚝섬 삼표레미콘 등 대규모 민간·공공부지 96개소, 3.9㎢(119만평)를 용도변경해 복합단지로 개발하는 사업이 탄력을 받게 됐다.


1만㎡ 이상 규모의 대규모 부지를 용도변경해 주거·상업·업무 등을 갖춘 복합단지를 지을 수 있는 길을 터주는 한편 개발 이익환수는 제도화해 특혜시비 없이 민간 개발사업을 활성화하겠다는 게 서울시의 복안이다.


그러나 개발이익 환수 규모의 적절성과 주변 주택가격 상승의 도화선이 될 수 있다는 점이 논란거리로 남는다.


◇ 도심권 대기업 개발계획지 대거 포함

서울시가 11일 발표한 `대규모 용도변경 규제 유연화와 도시계획 운영체계 개선 방안`은 ▲기부채납시설 종류 및 방법 확대 ▲용도변경 유형별 기부채납 비율 설정 ▲도시계획 운영체계 개선이 주요 골자다.


서울시는 1만㎡ 이상 독립개발 가능 부지 중 용도변경을 신청할 수 있는 대상부지를 간선가로변 등 비교적 기반시설이 양호한 지역으로 제한하고 있다.


시에 따르면 현재 공장과 터미널 등 민간 소유의 대규모 부지가 총 1.2㎢, 39곳이 있으며 철도역사, 군부대·공공기관 이적지도 57곳 2.7㎢가 있다. 이중 5만㎡이상 대규모 부지가 24곳이며 1만~5만㎡가 72개소다. 준공업지가 몰려 있는 서울 서남권에는 41곳, 1.7㎢의 대상지가 몰려 있다.


시는 수혜대상이 되는 대표적인 민간부지로 ▲서초구 서초동 롯데칠성(005300) 부지(6만9395㎡) ▲금천구 시흥동 대한전선(001440) 부지(8만2982㎡) ▲강서구 가양동 CJ(001040) 부지(9만1732㎡) ▲강서구 가양동 대상(001680) 부지(5만6589㎡) ▲성동구 뚝섬 삼표레미콘(현대자동차(005380)) 부지 등을 꼽았다.


◇ 적절한 이익환수·주변집값 상승억제 `숙제`


▲공공기여비율-사업 대상 부지면적 기준(자료: 서울시)


하지만 서울시가 제도화한 용도변경 유형별 20~40%의 기부채납비율이 적정 이익환수비율이 될 수 있느냐는 점에서 대기업 특혜시비의 불씨가 남는다. 개발로 인해 생기는 개발이익에 비해 공공기여 비율이 적을 수 있다는 지적이다.


서울시는 제3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 변경하면 사업대상 부지면적의 20%, 일반 상업지역으로 변경할 땐 40%, 준주거지역을 상업지역으로 변경할 땐 30%를 기부채납해야 한다는 설명이다.


다만 서울시 측은 "기부채납 비율은 용도변경의 조건은 아니고 이후 용도변경 결정 이후 충족시켜야 할 시행요건일 뿐"이라며 "해당부지의 용도변경에 대한 결정 여부는 도시계획위원회에서 한다"고 밝혔다.


한편 도심권 대형 부지의 개발이 탄력을 받게 됨에 따라 경기회복시 이들 지역이 집값 앙등의 중심축 역할을 하게 될 가능성이 크다는 지적도 나온다. 서울시는 "주변지역 주택가격 불안 등의 우려가 있기 때문에 대상지역 전체를 공개할 수는 없다"고 밝히기도 했다.


한 부동산 전문가는 "제2롯데월드 사업추진이 잠실 지역 집값에 큰 영향을 미쳤던 것처럼 경기회복과 이들 지역의 개발 가시화 시점이 맞물리면 인근 주택가격 상승폭이 커질 것으로 예상된다"고 설명했다.


▲삼성타운에서 내려다본 서초동 롯데칠성 부지 전경


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