정부가 6월 11일부터 11월 3일까지 일곱 차례의 부동산 관련 정책을 쏟아내면서 부동산 시장에 묶여 있던 규제도 거의 다 풀렸다. 특히 지난 '11·3 대책'에서 정부는 마지막까지 고수하던 재건축 규제도 대폭 없애겠다고 밝혔다. 상당수 지역에서 아파트 분양권 전매(집이 완공되기 전에 매매하는 것)를 허용하고, 서울 강남을 제외한 수도권 전 지역에서 주택 담보 대출 한도도 크게 높여주기로 했다. 부동산써브 채훈식 팀장은 "다(多)주택자에 대한 양도세 중과세 조치만 빼고 대부분의 부동산 규제가 해제된 셈"이라고 말했다.

■재건축 규제 확 풀린다

먼저 정부는 낡은 아파트 재건축 시 용적률(대지면적 대비 건축연면적 비율)을 과감하게 높여주기로 했다. 이에 따라 지난 몇 년 간 중단됐던 재건축사업이 활발하게 전개될 전망이다. 일반적으로 정부의 허용 용적률이 높아질수록 기존 재건축 단지 주민들에겐 호재로 작용하기 때문이다. 재건축 주민들은 늘어나는 용적률만큼 자신들의 새 아파트를 넓게 짓거나, 추가로 아파트를 지어 일반인에게 판매함으로써 자신들이 내야 하는 공사비를 줄일 수 있다.

정부는 이번 대책에서 재건축 용적률을 법적 한도까지 허용해주기로 했다. 현행 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따르면 주택을 지을 수 있는 지역(일반주거지역)의 용적률은 ▲1종 주거지 200% ▲2종 주거지 250% ▲3종 주거지는 300%로 정해져 있다. 하지만 실제 용적률 승인 키를 쥐고 있는 서울시는 자체 계획에 따라 그동안 2종의 경우 210%, 3종의 경우 230% 정도로 용적률을 제한해 운영해왔다. 이를 앞으로는 최대 용적률까지 가능해지도록 정부가 관련 법령을 개정하겠다는 것이다.

이 경우 2종은 최대 40%포인트, 3종은 최대 70%포인트까지 용적률을 높일 수 있게 된다. 참고로 현재 서울시내 일반주거지역은 1종, 2종, 3종으로 나뉘어있고, 종에 따라 올릴 수 있는 아파트 높이 등도 제한돼있다.

또 그동안 재건축단지 주민들이 폐지해달라고 요구했던 임대주택 의무 건축 조항도 없애기로 했다. 대신 당초 서울시의 계획 용적률을 초과해 새로 늘어난 용적률 가운데 30~50%를 현 정부가 추진 중인 '보금자리 주택'으로 지어서 내놔야 한다. 서울시 등 각 지방자치단체들은 이 보금자리 주택을 재건축단지에서 실건축비로 매입, 임대아파트로 쓰거나 분양 주택으로 판매할 수 있다.

한편 재건축시 조그만 아파트를 의무적으로 지어야 하도록 규정한 소형주택 의무비율도 완화된다. 지금은 재건축시 새 아파트단지의 20%를 '전용면적60㎡ 이하'로, 40%를 '전용 60㎡ 초과∼85㎡ 이하'로 지어야 했다. 그러나 앞으로는 20% 조항이 없어지고, 60%를 '전용 85㎡ 이하'로 짓도록 규정이 완화된다. 이 경우 서울 은마아파트처럼 기존에 전용 80㎡ 이상의 아파트들로만 구성된 단지들의 재건축사업이 탄력을 받게 된다. 기존에는 재건축을 하더라도 '전용 60㎡ 이하 20% 의무비율' 때문에 기존에 자기가 살던 집보다 좁은 집으로 옮겨가야 하는 주민들이 생길 수밖에 없었지만, 이제는 재건축을 통해 다들 최소한 기존 아파트보다 크거나 비슷한 면적의 아파트로 갈 수 있게 됐기 때문이다.

■분양권도 거래 가능, 담보 대출 한도도 늘어난다

정부가 부동산 투기 억제 방안으로 운영해 온 '주택투기지역'과 '투기과열지구' 역시 서울의 강남·서초·송파구를 제외한 전 지역이 7일부터 해제됐다. '투기지역'의 핵심은 주택 담보 대출 규제, '투기과열지구'의 경우 분양권 전매 금지였던 만큼 앞으로 서울 강남 외에선 이런 규제 때문에 집을 못 사는 부담에서 벗어나게 되는 것이다.

투기지역에서 풀리면 6억원 초과 아파트에 대해 주택담보인정비율(LTV)이 기존 40%에서 60%로 완화된다. 은행이 집값의 40%까지 밖에 안 꾸어주던 것을 이제 60%까지 빌려주는 것이다. 또 40%로 묶여 있던 총부채상환비율(DTI·개인의 연 소득에 따라 일정 한도 내에서 대출해주는 제도)도 폐지된다. 따라서 집을 사야 하지만 대출에 어려움을 겪었던 실수요자들이 어느 정도 숨통을 틔울 수 있게 됐다.

투기과열지구에서 풀린 지역에선 분양권 전매 제한도 없어진다. 분양권 전매란 아파트를 계약만 한 상태에서 완공되기 전에 다른 사람한테 파는 것을 말한다. 다만 분양가 상한제가 적용되는 아파트는 제외된다. 분양가 상한제란 정부가 분양가 안정을 위해 도입한 제도로써 현재 공공택지(정부나 지방자치단체가 공급한 토지)에서 공급되는 아파트를 중심으로 적용되고 있다.

한편 정부는 지방 미분양 아파트 해소를 위해 2010년 말까지(계약일 기준) 지방 미분양 주택을 취득하면몇 채를 사든, 언제 팔든 상관없이 양도시 일반세율(향후 개정 법률 기준으로 양도 차익의 6~33%)을 적용하기로 했다. 지금 지방 미분양 아파트를 사서 1가구 2주택자가 되더라도 양도세 50% 중과세율을 적용하지 않겠다는 것이다. 스피드뱅크 박원갑 소장은 "정부가 파격적인 정책들을 잇따라 내놓은 만큼 향후 주택시장 동향을 예의주시할 필요가 있다"고 말했다.