◆버블 붕괴 전에 나타나는 현상은 공급 급증

버블 붕괴 전까지는 부동산 가격이 떨어지지 않을 것이라는 낙관론이 만연했던 것도 일본·미국의 공통점이다. 일본에서는 "땅이 좁고 국민들이 내 집 갖기를 좋아해 부동산 가격이 끊임없이 오를 것"이라는 부동산 불패론이 만연했다. 미국에서도 지난해까지만 해도 "대공항 이후 집값(전국 평균)이 한번도 마이너스를 기록한 적이 없다", "이민자와 외국 자본이 계속 들어와 집값이 계속 오를 것"이라는 낙관론이 유행했다. 우리도 집값 급등기에 "강남 집값은 절대 떨어지지 않는다", "아파트 만한 재테크 수단이 없다"는 등의 강남 불패론이 유행했다.

미국과 일본에서는 초저금리와 부동산 불패론을 배경으로 주택 공급이 급증, 과잉공급에 이른 것이 집값 하락의 요인이 됐다. 일본의 경우, 1983~1985년 연간 110만~120만가구 정도가 공급됐지만 부동산 가격이 가파르게 치솟으면서 1987~1990년에는 연간 170만 가구 안팎으로 공급량이 치솟았다.

1960년대 말에 이미 주택보급률 100%를 달성했던 일본은 공급폭탄이 결국 버블 붕괴의 결정타를 가한 것이다. 미국도 집값이 안정돼 있던 1990~1992년에는 연간 100만~120만가구 정도가 공급됐지만 집값이 급등한 2004년~2005년에는 연간 200만가구로 공급이 급증했다. 당시 지어진 주택들은 대부분 교통여건이 좋지 않고 편의시설을 잘 갖추지 못한 교외지역이 대부분이다.

◆미국·일본식 부동산 가격 폭락에 따른 금융 위기 가능성은 낮아

한국은 미국·일본과 달리 2002년 66만가구까지 늘어났던 주택공급이 각종 규제로 2004~2006년 46만가구 수준으로 감소했다. 특히 노무현 정부가 수도권에 대해 각종 규제를 가하면서 수도권은 공급이 감소한 반면 지방에 공급이 집중된 점이 특징이다. 공급측면만 놓고 보면 미국과 일본과는 달리 낙폭이 크지 않을 것이라는 분석도 가능하다.

김선덕 건설산업전략연구소장은 "한국의 경우, 주택가격이 하락하는 가운데 판교신도시가 연말로 입주가 다가오는데다 김포·파주 등 10여개의 대형신도시가 개발되고 있다는 점이 하락 요인으로 작용할 수 있다"고 말했다.
 

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