정부가 향후 10년간 500만 가구를 짓는 '도심 공급 활성화와 보금자리 주택 건설' 방안을 내놓으면서 무주택자들의 내 집 마련 전략에 관심이 모아지고 있다. 정부의 이번 발표에서 눈길을 끄는 부분은 새로 도입된 사전 예약제와 지분형 임대 주택. 그리고 청약 기회가 크게 늘어난 청약저축 통장 활용법도 다시 한번 점검할 필요가 있다고 전문가들은 조언한다. 정부의 주택 공급 제도에 대한 궁금증을 일문일답 형식으로 풀어본다.


■ 현 분양제보다 1년 빨리 공급하는 '사전 예약제'

Q: 사전 예약제가 무엇인가?

A: 현재 아파트 건설이 착공될 때쯤 분양하는 방식보다 1년 먼저 청약을 받아, 예비 당첨자를 선정하는 제도를 말한다. 지역별로 흩어져 있는 중소형(85㎡ 이하) 공공분양 아파트를 매년 상·하반기로 묶어 개략적인 설계도와 평형·호수· 분양가를 제시하면 청약저축 가입자가 신청, 예비 당첨자를 결정하는 방식이다. 예비 당첨자 물량은 전체 공급의 80%이며 예약금은 따로 없다.

Q: 예비 당첨자는 어떻게 결정하나?

A: 우선 주공 등 공공기관 인터넷 홈페이지를 통해 공급 물량을 소개하고, 사전 예약을 신청한 청약저축 가입자 중에 무주택자, 납입횟수, 저축액 등을 기준으로 예비 당첨자를 결정한다. 동점자가 있는 경우에는 생애 최초 구입자, 부양 가족수가 많은 사람에게 우선권을 줄 계획이다.

Q: 본 청약은 따로 있나?

A: 확정 분양가가 제시되는 정식 입주자 모집공고(본 청약)가 있다. 여기서 예비 당첨자가 계약을 포기하지 않으면 최종 당첨자로 확정되고, 사전예약을 받지 않은 잔여물량(20%)은 일반 청약 방식으로 분양된다.

Q: 예비 당첨자가 청약 포기할 수 있나?

A: 확정 분양가가 예상 가격보다 높거나 입지 여건 등이 마음에 들지 않으면 청약을 포기할 수 있다. 단, 예비당첨 자격을 유지한 상태로는 다른 아파트에 청약할 수 없고, 본 계약을 포기하더라도 재당첨 제한 금지 등의 제재는 받지 않는다.

■ 10년에 걸쳐 내 집 마련하는 '지분형 임대'

Q: '지분형 임대'란 무엇인가?

A: 지분형 임대는 계약부터 입주 때까지 최초 주택가격(입주자 모집 당시 건설원가 수준의 금액)의 30%를 내고, 나머지 지분을 입주 4년 후 20%, 8년 후 20%, 그리고 분양전환 시점인 입주 10년 후 30%씩 나눠 추가 취득하는 방법으로 소유하는 주택이다.

Q: 지분을 매입하는 방법은?

A: 최초 주택가격에서 취득한 지분(30%)을 뺀 나머지 금액에 대해서는 국민주택기금 입주자 금리(연 5.2%·2008년 기준)로 월세를 내야 한다. 지분 취득이 늘어날수록 매달 납부해야 하는 월세는 줄어드는 구조다. 추가로 매입하는 지분의 가격은 건설원가와 당시 감정가 중 싼 것을 고르는 것으로 입주자에게 유리하다. 입주 10년 후에 취득하는 최종 지분 가격은 감정가로 결정된다.

Q: 누가, 언제부터 가입할 수 있나?

A: 청약저축을 가입한 저소득 무주택 세대주가 대상이다. 일부는 저소득 신혼부부에도 특별 공급된다. 정부는 2018년까지 공급할 20만 가구 중 1000가구(전용면적 60㎡ 이하) 정도를 올 연말까지 수도권에서 시범 공급할 계획이다.

Q: 임대 기간 중에도 지분 매각 가능한가?

A: 소유권을 100% 확보하기 전에는 지분을 다른 사람에게 팔 수 없다. 타인에게 집을 재임대하는 것도 금지된다. 다만 주공 등 공공기관에 지분을 되팔거나 임대 기간 중 집값이 오르면 상승분을 반영해주는 방안이 검토 중이다.


■내 집 마련이 더욱 유리해진 청약저축

Q: 보금자리 주택을 얻는 데 유리한 청약통장은?

A: 국토부는 "앞으로 공공주택의 경우 (청약 예·부금 가입자를 대상으로 하는) 전용면적 85㎡ 이상 중대형은 없다"고 밝혔다. 반면 중소형 공공분양 주택의 사전 예약제와 지분형 임대주택은 청약저축 가입자만 대상으로 한다. 따라서 청약저축 가입자들이 청약 예·부금 가입자보다 상대적으로 큰 혜택을 입을 것으로 예상된다. 금융결제원에 따르면 올해 8월 말 현재 청약저축 가입자는 전국에 267만4261명이다.

Q: 청약 예금·부금 가입자는 어떻게?

A: 국토부는 청약 예·부금 가입자에게도 혜택이 돌아가도록 전체 분양물량의 40%인 50만 가구를 민간택지로 공급할 예정이다. 하지만 이는 청약저축 가입자에게 돌아갈 150만 가구에 비해 크게 부족한 물량. 따라서 공공이 짓는 중·소형 주택(전용 85㎡ 이하)에 관심이 있는 청약 예·부금 가입자라면 기존 통장을 해약하고 청약저축에 가입하는 것도 고려해볼 만하다. 스피드뱅크 박원갑 소장은 "최근 벌어지고 있는 청약 예·부금 통장 해지 현상은 더욱 두드러지게 나타날 것"이라면서 "청약통장을 신규로 가입할 때는 앞으로 공급물량이 많은 청약저축 통장을 가입하는 것이 유리해 보인다"고 말했다.