21일 국토해양부가 발표한 '주택 공급 기반 강화 및 건설 경기 보완 방안'은 재건축 규제 완화와 분양가 상한제 개선 등 공급 촉진을 핵심으로 하고 있다. 또 수도권 전매 제한 기간을 완화하는 등 신규 주택 거래 활성화 방안도 담았다. 발표 내용을 국토해양부 설명과 시장 전문가들의 전망을 담아 질의·응답(Q&A) 식으로 구성했다.
―아파트 재건축 규제는 구체적으로 뭘 푼다는 건가.

"재건축을 위해 꼭 필요한 '안전진단 통과'란 절차를 간소화했다. 안전진단 횟수를 기존 2회에서 1회로 통합하고, 판정 기준도 완화한다. 지금은 안전진단 때 건물의 '구조안정성'(50%) 위주로 평가했으나, 앞으로는 '노후도'나 '주거환경' 항목 평가 비중을 높여 노후 아파트의 재건축을 원활하도록 하겠다는 것이다."

―재건축 조합원지위 양도(분양권 거래)는 어디까지 허용되나.

"지금까지는 투기과열지구에서 '조합설립인가' 이후 단계의 재건축 아파트에선 조합원 분양권 거래가 금지됐다. 앞으로는 자유롭게 거래가 가능하다."

―시장에 미칠 영향은.

"재건축사업에 어느 정도 탄력이 붙을 전망이다. 지은 지 거의 30년 됐으면서도 안전진단을 통과하지 못했던 서울 대치동 은마아파트, 잠실동 주공5단지 등 서울 중층(10~15층) 재건축 단지는 사업이 빨라질 수 있다. 하지만 소형 아파트 의무건설 등 수익성에 영향을 미치는 규제는 그대로 유지돼 가격이 치솟기는 어렵다."

―'2종 주거지 층고(層高) 제한 완화'는 무슨 의미인가.

"주거용지는 1종, 2종, 3종으로 구분돼 있다. 1종 주거지엔 단독 주택이 많이 들어서 있고, 2종 주거지엔 요즘 재건축을 추진 중인 중·저층 아파트 단지가 많이 속해 있다. 2종 주거지는 지금까지 재건축을 하더라도 새 아파트를 최고 15층까지만 올릴 수 있었다. 하지만 앞으로 '평균 18층'으로 완화돼 다양한 높이의 건물 구성이 가능해진다. 가령 어떤 동(棟)은 25층으로, 어떤 동은 11층으로 짓는 식이다."

―수도권 신규 분양 주택 전매 제한 완화는 언제부터 시행되는 건가.

"정책이 발표된 8월 21일 이후 분양 승인 신청분부터 적용된다. 판교신도시나 은평뉴타운 등 기존에 분양받은 사람들은 적용을 받지 못한다."

―전매 제한 완화로 풀린 아파트를 구입할 경우, 이를 다시 다른 사람에게 팔지는 못하나?

"팔 수 있다."

―분양권 시장이 과열될 우려는 없나.

"경기가 침체돼 있는데다, 주택 담보 대출 규제가 여전하기 때문에 쉽게 달아오르긴 어려울 전망이다. 하지만 자금이 넉넉한 사람을 중심으로 부동산 투자가 늘 수도 있다. 서울에서도 민간택지에서 분양하는 전용면적 85㎡ 초과 아파트는 전매제한 기간이 기존 5년에서 이제 3년으로 줄어드는데, 이 경우 아파트 짓는 기간을 감안하면 사실상 입주 후 즉시 되팔 수 있기 때문이다."

―분양가 상한제 변경이 미치는 영향은.

"분양가 상한제는 건설업체로 하여금 정부가 인정하는 땅값과 건축비에 적정 이윤을 더해 분양가를 책정하도록 유도해 온 제도다. 하지만 그동안 땅값 평가 문제를 놓고 논란이 있었다. 정부는 앞으로 민간택지 아파트 분양가를 책정할 때, '연약지반 공사비' 등 일정 수준의 땅값 관련 비용을 추가로 인정해주기로 했다. 비록 분양가 소폭 인상이 예상되지만, 분양가 상한제 실시 이후 손실을 우려한 건설업체들이 잇따라 신규 분양을 포기, 주택 공급 부족 사태가 우려되고 있기 때문이다."