올 하반기 주택 시장 기상도는 '대체로 흐림'이다. 원자재 가격 인상 등 실물 경기가 침체에 빠져 있는 데다 주택대출 및 부동산 세금 규제가 당분간 계속될 것으로 보이기 때문이다.

금리도 앞으로 좀 더 오를 추세여서 부동산 시장이 거래 부진 속에 약보합세를 지속할 가능성이 높다는 게 전문가들의 전망이다.

◆고가 중대형 아파트, 하락세 이어갈 듯

집값 상승기에 주택 시장을 주도했던 서울 강남 재건축 아파트와 경기도 과천, 분당, 용인 등 수도권 남부 지역의 중대형 아파트 값 약세는 하반기에도 계속될 전망이다.

대출 및 세금 규제가 계속 유지될 것으로 점쳐지는 상황에서 6억원 이상 고가 아파트에 대한 수요가 되살아나기는 힘들다는 판단에서다. 올 하반기 입주 예정인 서울 잠실·반포 일대 아파트 2만 가구가 단기적인 공급량 증가로 주변 아파트 가격 하락을 가져올 수 있다는 점에서도 그렇다.

스피드뱅크 박원갑 소장은 "2002년부터 시작된 대세상승 사이클이 나타나게 된 근본적 원인이 저금리와 과잉 유동성에 따른 것이란 점에서 고금리와 세부담은 투자 수요를 위축시키고 있다"고 말했다.

다만, 김우희 저스트알 상무는 "거래세 인하, 1주택 장기 보유자의 양도세·종부세 완화 논의가 연내에 가시화되면 중대형 아파트 값이 다시 반등할 가능성이 있다"고 말했다.

◆매매차익 기대감 줄어들며 거래 끊겨

상반기 국지적으로 집값이 급등했던 서울 강북권도 하반기에는 안정을 찾을 것으로 예상된다. 우선, 다른 지역보다 월등히 싼 서울 노원·도봉구 아파트에 수요가 크게 몰린 주된 이유는 매매차익에 대한 기대감 때문.

그러나 올해 집값이 최소 20% 이상 오르면서 투자에 따른 단기 수익을 노리는 것이 힘들어졌다. 지난 5월 이후 이들 지역에서의 주택 거래량이 뚜렷이 감소한 것도 이를 뒷받침한다. 실제로 서울 강북지역의 경우 4월에 비해 아파트 거래량이 20% 넘게 감소, 10% 줄어든 강남권과 대조를 이뤘다.

'부동산 114' 김희선 전무는 "노원, 도봉구 등의 일부 아파트 가격은 송파구 외곽 수준까지 오른 상태"라며 "상대적인 가격 메리트가 줄어든 이상 수요가 더 생기지는 않을 것"으로 내다봤다.

◆지역·주택형에 따라 양극화되는 분양시장

분양시장은 지역과 분양 조건에 따라 양극화 현상이 심화될 전망이다. 미분양이 대거 쌓여 있는 지방은 쉽사리 회복하기 어려울 것으로 예상된다. 반면 하반기 분양이 시작되는 판교와 광교 신도시, 인천 청라지구 등 알짜 민간택지지구는 뛰어난 입지 여건에 분양가상한제가 적용돼 상대적으로 싼 가격에 공급되는 만큼 수십 대 1의 높은 청약률을 보일 가능성이 높아 보인다. 주택형별로는 대출·세제 규제의 대상인 고가 중대형 아파트는 부진을 떨치기 힘들 것으로 예상되는 가운데 자금 마련이 비교적 수월한 소형 아파트들은 청약 열기가 뜨거울 것으로 전문가들은 내다봤다.

닥터아파트 이영호 리서치센터장은 "미분양이 13만 가구를 넘어서고 중대형 청약은 순위 내 마감이 이뤄지지 못하는 등 분양시장이 좋지 않아 보인다"며 "하지만 입지가 탁월한 몇몇 인기 단지는 청약가점이 60점대를 넘길 것"이라고 말했다.

◆자금여력 있는 실수요자라면 오히려 투자 적기

청약가점이 높은 실수요자들은 소형 또는 상한제 효과가 확실한 판교·광교 신도시 위주로 청약전략을 세우는 게 낫다. 반대로, 가점이 낮고 여유자금이 많은 청약자라면 순위 내 마감이 어려운 랜드마크 위주의 중·대형 아파트에 대한 청약을 고려할 만하다. 다만 분양가상한제 아파트라고 해도 원자재 가격 인상 등으로 주변 시세보다 크게 싸지 않은 경우도 있다는 점을 유의해야 한다.

서울 강남권에 대한 주택 수요자라면 하반기가 오히려 투자의 기회일 수 있다. '저스트알' 김우희 상무는 "경기 침체 속에 규제 완화 지연에 따른 실망, 세금·금리에 대한 부담이 겹치면서 실망 매물이 나올 수 있다"며 "잠실 및 반포 일대에 입주물량이 쏟아져 집값이 떨어질 때를 노려볼 만하다"고 조언했다.