서울 최고의 개발지역으로 꼽히는 용산구 청파동. 청파동은 현재 구체적인 개발계획이 수립되지 않았지만 아현뉴타운, 용산민족공원, 국제업무지구가 가까워 개발압력이 높은 곳이다. 그래서 현재도 노후 단독이나 다가구를 헐고 다세대를 짓는 일명 '신축 지분쪼개기'가 유행이다. 신축 지분쪼개기란 무엇일까. 쉽게 말하면 아파트를 공급받을 수 있는 권리(지분)를 여러 개 만들기 위해 건물을 짓는 것이다. 2000년부터 2003년 사이 지분을 노리고 다가구 주택을 다세대주택으로 용도를 변경하는 사례가 많았다. 여러 가구가 살더라도 다가구는 법상 주인이 한명인 단독주택이어서 입주권 1개만 나오지만 다세대주택은 소유권이 여러명으로 나뉘어져 있어 입주권이 여러개 나온다. 이를 방지하기 위해 서울시는 2003년 12월 30일 기준으로 이후 다가구에서 다세대 주택으로 전환된 경우 입주권을 1가구만 주었다. 결국, 다가구주택에서 다세대로 전환하는 지분쪼개기가 실익이 없자, 새로 등장한 방법이 신축을 통한 지분쪼개기 이다.
건축하는 사람의 경우, 지분쪼개기를 통해 수익 발생이 극대화 된다. 실제 용산구 청파동과 같이 개발압력이 높은 곳 같은 경우, 10년 이상된 다가구 주택을 헐고 다세대를 새로 지을 경우 단 몇 개월안에 억대의 수익을 발생 시킬 수 있다. 결국 지분이 하나밖에 되지 않던 다가구를 헐고 다세대를 지을 경우 지분이 여럿으로 늘어나게 되고 개발압력이 높은 곳인 만큼 분양도 쉽다. 분양받는 사람 입장에서도 매력이 있긴 마찬가지다. 아파트보다 저렴한 가격에 주택을 구입할 수 있으면서 여기에 앞으로 재개발이 될 수 있다는 기대감 때문에 분양을 받게 되는 것이다.

그렇다면 지분쪼개기의 문제점은 뭘까. 조합원 수 증가로 인한 조합원 부담 증가와 노후도 하락으로 인해 사업이 지연될 수 있다. 조합원의 자금 부담이 적으려면 일반분양 분이 많아야 한다. 그런데 짓기로 한 아파트수는 정해져 있는데 조합원수가 늘어나게 되면 일반분양분이 줄어들게 된다. 결국 조합원들의 자금 부담이 커질 수 있단 얘기다.

특히나 최근에는 민간택지의 경우도 분양가 상한제가 적용되면서 일반분양분의 분양가를 크게 높일 수 없는 상황이다. 여기에 조합원 수가 늘어나면 조합원간에 갈등, 추진위원회 난립 등도 사업을 지지부진하게 만든다.

실제 성동구 옥수동, 금호동 일대는 새로 짓는 아파트보다 조합원수가 많아 지분소유자간에 배정된 아파트 평형을 조정하는 등의 조합원간 갈등이 대표적으로 들어난 곳이다. 그렇다 보니 지난해부터 옥수동 일부 사업지의 경우 지분합치기를 통해 사업을 진행하고 있다.

여기에 신축 다세대가 늘면서 재개발을 위한 노후비율이 낮아지게 된다. 결국 사업추진이 어렵게 되는 것이다. 그래서 서울시는 '7월 이후 60㎡ 이하 다세대는 현금 청산' 한다는 방침을 세웠다. 결국 7월부터 재개발 지역에 건축허가를 신청하는 소형 다세대주택은 입주권을 주지 않고 현금으로 계산해 주겠단 것이다.