정부가 지난 11일 지방 미분양 주택에 대한 지원책을 내놓으면서 지방 실수요자들이 내 집을 장만하거나 넓혀 갈 수 있는 기회가 크게 넓어졌다. 정부가 발표한 미분양 해소책은 ▲담보인정비율(LTV) 70%까지 상향 조정 ▲취득·등록세 50% 감면 ▲일시적 1가구2주택자에 대한 양도세 유예기간 2년으로 연장 ▲모기지 보험 활성화 ▲매입 임대주택 요건 완화 등으로 집약된다. 앞서 정부는 지방 전체에 대해 투기과열지구를 해제했고 이달 말부터는 지방 공공택지지구에 대한 전매 제한을 1년으로 축소한다.

그러나 일반 주택 수요자들로서는 지금이 지방 미분양 아파트를 사야 할 적기(適期)인지 고민을 하지 않을 수 없다. 지방에 산적해 있는 미분양은 대부분 공급 과잉이나 고분양가가 주된 이유이기 때문이다. '스피드뱅크' 김은경 팀장은 "지방 미분양의 경우 투자를 결정하기 전에 옥석(玉石)을 가리는 게 무엇보다 중요하다"며 "지방에 살면서 내 집을 처음 마련하거나 기존 주택보다 큰 평형으로 갈아타려는 실수요자 위주로 구입을 고려해볼 수 있다"고 말했다.

◆대형 개발계획·인구증가 지역 관심을

이번 미분양 대책에 대해 "세금 혜택만으로 미분양 해소에 큰 영향을 주지 못할 것"이라는 게 전문가들의 대체적인 평가다. 따라서 재개발 및 뉴타운 개발사업, 혁신·기업도시 예정지역, 교통 개선 계획 등 주변에 개발 호재가 있는 지역을 중심으로 살펴볼 것을 전문가들은 권한다.

이 지역들은 개발로 인한 기대심리로 가격상승률이 높은 데다 향후 인구 유입 등으로 거래가 원활하게 이뤄질 가능성이 높기 때문이다. 대표 지역으로는 아산신도시 주변인 충남 천안과 아산시, 행복도시와 가까운 충북 청주와 오송지역, 개발호재가 많은 전남 목포와 여수, 순천 일대 등을 들 수 있다.

부산, 대구, 광주 등 대도시의 경우, 상가나 편의시설이 함께 들어서는 공공택지지구나 대단지를 투자처로 노려볼 만하다. 가급적 미분양이 발생한 지 얼마 되지 않은 단지를 고르는 지혜도 필요하다. 지방의 경우 입주 이후에도 불 꺼진 아파트가 많은 데다 '나홀로 아파트' 등 소형 단지는 주택 침체기에 거래가 잘 이뤄지지 않는 경우가 많아서다. '닥터아파트' 이진영 팀장은 "대단지 아파트는 거래가 활발하고 환금성이 높기 때문에 비교적 안전한 투자처로 꼽힌다"며 "인구와 개발호재 등에 대한 정보는 각 지방자치단체에서 공시하는 자료를 활용하는 게 좋다"고 말했다.

◆내년 6월 말까지 취득해야 세제 혜택

정부의 미분양 해소책은 기본적으로 주택시장에서 인기를 끌지 못한 미분양 아파트를 대상으로 하는 데다 자격 조건이 까다로워 세밀한 준비와 전략이 필요하다. 우선 취득·등록세 감면의 경우, 지방자치단체의 관련 조례 개정일부터 내년 6월까지 취득(잔금 납부 후 등기 접수)하는 미분양 주택에 대해서만 혜택을 받을 수 있다. 따라서 미분양 주택 중에서도 내년 6월까지 입주가 가능한 단지를 골라야 한다. 더불어 1가구1주택 양도세 비과세 기간도 조건에 맞는지 살펴야 한다. 즉, 새 아파트를 취득한 뒤 2년 안에 기존에 살던 집을 팔아야 하는 동시에 3년 이상 보유해야 하는 요건을 충족하는지 따져봐야 한다.

구입하려는 주택이 정부가 미분양 대책을 발표한 지난 11일 현재 이미 미분양이 발생한 것인지 살피는 것은 기본이다. 정부는 "지난 10일 이전에 계약한 미분양 주택이나 12일 이후 새롭게 발생하는 미분양은 혜택을 받을 수 없다"고 밝혔다.

최근 건설사가 제시하는 각종 분양조건 완화도 현혹되지 말아야 할 부분이다. '스피드뱅크' 이미영 분양팀장은 "대부분의 미분양 아파트가 중도금 유예 등 각종 혜택을 제시하지만 실제 금액으로치면 수백만원에 불과하다"며 "수억원의 아파트에 투자하는 것인 만큼 작은 부분에 현혹되기보다 주변 생활여건, 시세 차익 가능성 등을 면밀히 따져야 할 것"이라고 말했다.