올해 하반기 서울 아파트 시장에는 3개 인기 지역에서 입주가 시작된다. 서북 지역의 은평 뉴타운(1지구)이 6월 첫 입주자를 맞는 것을 시작으로, 7월과 9월엔 송파구에서 잠실 주공 2단지와 1단지 재건축 물량이, 12월엔 서초구에서 반포 주공 3단지 재건축 아파트가 입주에 들어간다. 도우씨앤씨 손상준 사장은 "세 지역 모두 입지 여건이 좋을 뿐 아니라 3000~1만 가구에 이르는 대단지 인만큼 올해 안에 내 집을 마련하겠다는 실수요자라면 적극 관심을 가져볼 만하다"고 말했다.



■입지나 환경 좋은 대단지

세 지역 가운데 규모 면에서 가장 큰 곳은 지하철 2호선 종합운동장역과 신천역 사이에 들어서는 잠실 주공 2단지와 1단지 재건축 물량이다. 각각 7월과 9월 입주 예정인데 단지 규모가 5563가구(2단지)와 5678가구(1단지)에 이른다. 인근에 이미 3단지 재건축 아파트(트리지움)와 4단지 재건축 아파트(레이크팰리스)가 입주를 끝낸 점을 감안하면 이 일대엔 무려 2만 가구나 넘는 새 아파트 촌이 형성되는 셈이다. 강남구에 잇닿아 있는 대규모 주거 단지라는 점에서 향후 서울 강남권의 새로운 인기 지역으로 부상할 것이란 전망도 나오고 있다. 기반 시설도 풍부하다. 롯데백화점·롯데마트 등 기존 편의시설은 물론, 각 단지 내 상가가 새롭게 들어서고, 트리지움과 레이크팰리스 일대에 대규모 학원촌도 형성되기 시작했다.

올 12월 입주 예정인 반포 주공 3단지 재건축 물량은 서초구에서 오랜 만에 나오는 3000가구 규모의 대단지. 스피드뱅크 이미영 팀장은 "반포는 교육여건 뿐만 아니라 강북으로 출퇴근하는 직장인들이 도심 근접성 때문에 선호하는 지역"이라며 "입주 시기가 다가올 수록 단지에 대한 관심이 높아질 전망"이라고 말했다. 인근에 경북고속도로 진입로가 있고 한남대교·반포대교도 가까운 편. 주변은 한신·삼호·삼풍 등 대규모 아파트 촌이 둘러싸고 있다. 단지에서 인근 고속터미널로 이어지는 지하상가와 반포대교 남단에 위치한 신세계백화점 강남점으로 인해 소비 생활도 편리하다.

지하철 3호선 구파발역 인근에서 349만㎡ 규모로 조성되는 은평뉴타운은 2011년까지 모두 3개 지구로 나누어 1만6172가구가 입주하는 미니 신도시다. 이 가운데 다음 달 먼저 1지구 4514가구(14개 단지)가 입주한다. 은평뉴타운은 '리조트형 생태도시'라는 개발 콘셉트답게 풍부한 녹지율(42%)을 자랑한다. 인구밀도 역시 ha당 129명으로 목동(229명), 분당(199명) 등보다 훨씬 낮다. 단지 내 실개천, 자전거 이용로, 북한산과의 연결 다리 등 친환경적 공간들이 마련된다.



■교통과 가격이 문제

하지만 세 지역 모두 교통 체증 혹은 비싼 가격이라는 약점을 갖고 있다. 잠실의 경우, 2만 가구 입주가 끝날 경우 지하철 2호선 삼성역 사거리부터 잠실역 사거리까지 이어지는 주 도로에서 심한 교통 정체가 예상된다. 이 도로는 지금도 롯데월드·백화점으로 가려는 유동인구와, 갤러리아팰리스·트리지움 등 기존 주거 단지 주민들의 교통량으로 인해 수시로 체증을 빚고 있다.

은평뉴타운은 도심 진입을 위해 거쳐야 하는 통일로가 상습 정체 구간이라는 점이 약점이다. 차가 안 막히면 광화문까지 20분 정도면 가지만, 막힐 경우 이 보다 2~3배 늘어난 출퇴근 시간을 감수해야 할 것으로 보인다.

반포주공 3단지의 경우엔 가격이 특히 부담스러운 상황이다. 시공사인 GS건설에 따르면 6월 분양에 나서는 3단지 재건축 일반 분양 물량 예상가는 3.3㎡(평)당 3200만~3300만원. 분양이 성공하면 입주 후 시세는 이 보다 높은 선에서 형성될 가능성이 높다. 그러나 국민은행 조사 결과 서울 서초구 3.3㎡당 평균 매매가가 2617만원이라는 점을 감안하면 부담스런 금액이다. 잠실 역시 1단지 재건축 109.9㎡형의 분양권 가격이 8억5500만~ 10억6500만원(국민은행 시세)이어서, 송파구 평균 매매가(3.3㎡당 2442만원)보다 높게 형성돼 있다. 현지 중개업소 관계자들에 따르면 저가 급매물은 소화되지만, 다른 물건에 대해서는 매수·매도자간 치열한 눈치 보기 장세가 펼쳐지고 있다.

은평 뉴타운의 경우 기존 분양 물량의 경우 전매 제한이 있고 원주민 입주 물량은 다음달 이후에 거래가 가능하다. 따라서 올 7월 이후 공급될 2지구 분양 물량에 관심을 가져볼 만하다. 전용면적 기준으로 84~134㎡형 177가구가 나올 예정인데, 분양가는 84㎡형이 3억5000만원, 101㎡형이 5억원 정도에 책정될 것으로 알려졌다. 내집마련정보사 김영진 사장은 "서울시 공급 물량인 만큼 다른 지역에 비해 가격 경쟁력이 있지만, 분양 후 최대 5년 간 전매 제한된다는 점을 유념해야 한다"고 말했다.

CLK 장영호 사장은 "반포·잠실·은평 모두 강점이 많은 단지지만, 최근 전반적으로 집값이 하락세를 보이고 있고, 향후 송파·광교신도시 등 입지 여건 좋은 분양가 상한제 분양 물량이 대거 대기 중인 만큼, 무작정 서두르기보다는 자신의 자금 여력에 맞게 구입 여부를 검토해야 한다"고 말했다.