다음 달부터 전국 거의 모든 아파트가 '분양가 상한제' 방식으로 분양된다. 국토해양부는 분양가 상한제 아파트가 나오면 분양가가 기존 방식보다 최대 30% 가량 떨어질 것으로 기대하고 있다. 전문가들 역시 국토부 기대치까지는 아니더라도 인근 시세에 맞춰 분양가가 책정되는 지금보다는 가격이 다소 낮아질 것으로 보고 있다. 자연히 아파트 분양을 받기 위한 소비자들의 청약 경쟁률도 그 어느 때보다 치열할 전망이다. 새로운 아파트 분양 시대, 청약은 어떻게 준비해야 할까?
 
■분양가 상한제란

새 청약 전략 수입을 위해선 '분양가 상한제'와 '청약 가점제'란 두 가지 개념을 알아야 한다. '분양가 상한제'란 감정 평가된 땅값과 국토부 장관이 정한 기본형 건축비를 기준으로 해서 분양가를 산정토록 한 제도를 말한다. 닥터아파트 이영호 팀장은 "건설사 입장에서는 땅값과 건축비가 명확히 드러나는 만큼, 자연히 상식 밖의 과도한 이윤을 남기지 못할 것이란 기대에서 출발한 제도"라고 말했다. 이 제도가 자리잡으면 원가보다는 인근의 비싼 아파트 시세에 맞춰 분양가를 책정해 온 업계 관행이 사라질 것으로 국토부는 기대하고 있다. 이미 정부·지방자치단체가 공급하는 땅인 공공택지에서는 시행 중인데, 최근 민간업체 택지로까지 확대됐다. 5월부터 분양되는 아파트들은 거의 대부분 분양가 상한제로 공급된다.

■청약 가점제 대비해야

아파트 분양가가 저렴해지는 만큼 청약 전략이 더욱 중요해졌다. 현재 아파트는 청약가점제와 추첨제가 병행돼 공급되고 있다. 청약가점제란 무주택기간(32점)·부양가족수(35점)·청약통장가입기간(17점) 등을 점수화해서 점수가 높은 사람에게 우선적으로 주택을 공급하는 제도한다. 자연히 무주택 기간이 길거나 부양가족 수가 많을 수록 청약에 유리하다.

다만, 모든 분양 물량을 가점제로 공급하는 것은 아니다. 단지 별로 전용면적 85㎡ 이하 아파트의 경우, 분양 물량의 75%를 가점제로, 25%를 추첨제로 공급한다. 전용면적 85㎡ 초과 아파트의 경우 절반이 가점제로, 나머지 절반이 추첨제로 분양된다.



■자기 상황에 맞는 전략을 짜라

따라서 자신이 가점제를 노리는 게 나을 지, 아니면 추첨물량을 염두해 두는 게 나을 지 먼저 판단해야 한다. 물론 어느 경우든 지역·평형별 최소 예치금액 이상을 불입한 청약 통장 가입자의 경우에 한정된 이야기다.

일단 무주택자라면 먼저 자신의 청약가점이 어느 정도인지 확인해야 한다. 금융결제원(www.apt2you.com) 사이트의 '청약 가점 계산하기' 메뉴에서 자신의 조건을 넣으면 가점을 알아볼 수 있다. 이 점수를 같은 사이트 내 '분양 정보 및 청약경쟁률' 코너 등을 통해, 자신이 분양 받고자 하는 지역 인근에서 과거에 청약가점제로 분양됐던 아파트 계약자들의 평균 가점과 비교해보는 것이다. 부동산써브 함영진 실장은 "그 동안 가점제 분양 물량이 많지 않아 자료가 충분치는 않지만, 어느 정도 참고는 할 만하다"며 "이 외에도 인기 단지에 대해선 언론에서 예상 당첨 가능 가점을 보도하는 경우도 있으니 이를 주의 깊게 살펴봐야 한다"고 말했다.

추론 결과 자신이 '해 볼 만한 점수'라고 판단하면 대개 가점제 비율이 높은 85㎡이하 물량을 노려보는 게 승산이 높다. 반면 애초부터 합격권에서 멀어져 있다면 그에 따른 대안을 마련해야 한다. 가령 자금 여력이 허락하고 청약 통장 자체가 큰 평형 지원이 가능한 통장이라면 85㎡초과 물량에 도전해 볼 만하다. 85㎡초과 아파트는 절반이 추첨제로 공급되기 때문이다. 또 1주택자라면 인기단지에선 사실상 가점제 대상에서 배제되는 만큼 추첨제 물량을 염두에 둬야 한다.

평소 무주택 기간 등 가점 산정 요인에 대한 관리도 필요하다. 도우씨앤씨 손상준 사장은 "가점제를 노리는 무주택자라면 중간에 차익을 목적으로 다른 집을 샀다 파는 것은 가급적 피해야 한다"고 말했다.



■ 장기적 관점에서 접근해야

분양가상한제 아파트는 단점도 적지 않다. 일단 분양 계약 시점부터 오랜 기간 팔 수가 없다. 가령 수도권 공공택지 전용면적 85㎡ 이하 물량의 경우 10년 간 전매 금지다.

건설업체들이 낮아진 이윤을 보충하려고 값싼 마감재를 사용할 우려도 제기되고 있다. 반대로 정작 소비자들에게 필요한 품목은 옵션으로 돌리는 식으로 실질 분양가를 다시 끌어올릴 우려도 있다. 닥터아파트 이영호 팀장은 "분양가 상한제 역시 정착 때까지 과도기가 불가피할 것"이라며 "실제 얼마의 분양가에 어떤 품질로 공급되는 지 일정 기간 지켜보는 것도 방법"이라고 말했다.