정부 정책에 가장 민감하게 반응하는 부동산 시장. 노무현 정부의 각종 세금 및 금융 규제 정책으로 서울 강북 일부 지역을 제외하고는 전반적으로 안정세를 보이고 있는 부동산 시장이 4월 총선 이후에는 어떤 모습을 보일까. 부동산 전문가들은 대부분 "시장의 침체된 분위기가 전반적으로 지속되는 가운데 최근 강세를 보이고 있는 서울 강북지역의 중소형 아파트나 재개발 예정지의 상승세가 이어질 것"이라고 전망하고 있다. 특히 "미국발 서브프라임 모기지 부실 사태가 국내 금융이나 부동산 경기에도 적지 않은 영향을 미치고 있는 만큼 단기 매매차익을 노리기보다 실수요자 중심으로 투자를 신중히 할 필요가 있다"고 조언한다.


■총선 이후에도 강북 중소형 주택 강세

총선 이후 부동산 시장에 대해 전문가들은 "가격 급등을 비롯한 시장 불안 현상은 크게 나타나지 않을 것"이라고 말했다. 그런 만큼 서울 강남을 비롯한 '버블 세븐' 지역의 중대형 아파트시장의 침체가 계속 되는 대신 서울 강북 지역과 중소형 위주의 강세는 지속될 가능성이 높다는 전망이다.

부동산뱅크 김용진 본부장은 "세금 및 대출 규제와 주택 구매력 저하에 따른 소형 아파트 쏠림 현상은 총선 후 주택 시장을 불안케 하는 요인이 될 것"이라고 말했다. 부동산114 김혜현 부장은 "강북 지역은 용적률 조정을 통한 개발정책과 대출규제 완화를 통한 수요창출, 양도세 규제 완화를 통한 거래 활성화 등에 크게 영향을 받을 것"이라고 말했다. 지방은 투기지역 및 투기과열지구 해제 효과로 일부 지역에서 하락폭이 둔화될 수 있지만 큰 폭의 반등은 기대하기 어렵다는 평가다.

■획기적인 규제 완화 기대하기 어려워

전문가들은 총선 이후 부동산 시장의 최대 변수로 분양가상한제, 종부세, 양도세, 재개발 부담금 등 규제 정책의 완화 여부를 꼽았다. 그러나 정부 규제가 완화되더라도 실수요자 위주의 중소형 아파트 거래만 활성화시키는 수준에 그치는 등 규제 완화의 폭은 크지 않을 것이란 전망도 함께 내놓았다. 건국대 조주현 교수는 "총선 이후에도 새 정부가 무리한 규제완화 정책을 채택하지 않을 것으로 보이는 만큼 전반적으로 안정 기조가 유지될 것"이라고 말했다. 닥터아파트 이영호 센터장은 "새 정부가 인수위 시절에 밝힌 부동산 규제 완화는 이미 거의 대부분 조치가 취해졌다"며 "수도권에서의 획기적인 규제 완화는 기대하기 힘들 것"이라고 말했다.

미국발 서브프라임 모기지 부실 사태 역시 국내 주택 시장의 주요 변수 중 하나. 김선덕 건설산업전략연구소장은 "세계 금융시장 불안에 따라 신용 경색이 확산될 경우 대출 금리가 크게 상승할 뿐 아니라 기업 구조조정 및 실업률 증가 등으로 부동산 투자 수요가 감소될 가능성도 배제할 수 없다"고 지적했다.


■"원룸·오피스텔·재개발 지역이 투자 유망"

부동산 시장의 침체 분위기는 계속 이어질 것으로 예상되는 만큼 서울 강남 지역의 중대형 아파트 등 기존 주택보다는 오피스텔, 원룸과 같은 수익형 부동산 상품에 수요가 꾸준히 몰릴 것으로 전문가들은 예상했다. 스피드뱅크 박원갑 소장은 "최근 오피스 공급 부족으로 수익률이 연 9% 이상인 아파트형 공장이 주목 받고 있다"며 "반면 상가는 수익률이 정기예금 금리에도 미치지 못하는 경우가 많기 때문에 투자에 유의해야 한다"고 말했다.

김혜현 부장은 "업무용 빌딩 밀집 지역의 오피스텔, 특히 서울 외곽이나 수도권의 교통 여건이 좋은 소형 오피스텔에 투자할 만하다"고 조언했다. 일반 주택 중에는 최근 강세를 보이고 있는 강북지역의 소형 아파트와 재개발 지분, 그리고 분양가상한제 적용을 받는 분양 예정 아파트에 대한 투자가 유망할 것이란 전망이다. 재개발·재건축에 대한 규제 수위가 점차 완화되면서 도심 재개발·재건축·뉴타운이 당분간 활기를 보일 가능성이 높을 것이라는 계산에서다. 부동산써브 함영진 실장은 "지역으로는 아직 가격이 크게 오르지 않은 마포구 합정·망원·서교동이나 도심과 가까운 연립·다세대 주택을 노려볼 만하다"고 말했다. 이영호 센터장은 "성수동과 합정동 등 이미 개발 계획이 확정된 지역의 재개발 지분을 구입하는 게 좋아 보인다"고 말했다. 김용진 본부장은 "청약통장을 이용할 경우, 분양가상한제로 시세차익이 보장되는 서울 은평 뉴타운과 판교·광교 신도시 등에 관심을 가지는 게 좋다"고 조언했다.

■"실수요자 위주로 저가 매물 노려라"

일반 주택 수요자들은 총선 이후 부동산 투자 전략을 어떻게 세워야 할까. 부동산 전문가들은 단기간에 매매차익을 올리려는 접근 방법은 가급적 피하는 게 좋다고 강조했다. 부동산 가격 상승이 전반적으로 둔화된 데다 주택 관련 세금 부담이 아직 크기 때문이다. 이런 점을 고려할 때 실수요자 위주로 시간적 여유를 갖고 저가 매물을 노리는 게 가장 안전한 투자 전략이라는 지적이다.

김선덕 소장은 "거시경제와 금융시장의 불안정이 1~2년 간 지속될 것으로 보이는 만큼 무리한 투자보다 실수요 접근이 필요하다"며 "급매물이나 경매를 통해 시세보다 저렴하게 사들여야 할 것"이라고 말했다. 함영진 실장은 "상환 능력이 가능한 범위 안에서 주택 대출을 받아 장기 개발호재가 있는 서울 외곽지역의 중소형 아파트를 공략하는 게 좋다"고 말했다. 박원갑 소장은 "단기적으로는 종부세·재산세 과세 기준일 이전인 4~5월에 세금 회피 매물이 조금 나올 것으로 예상된다"며 "이 때 시세보다 10% 이상 싼 매물을 노리는 것이 좋다"고 조언했다.