방학 기간 전세 수요와 다가오는 봄 이사철이 맞물리면서 전셋집 인기가 높아져 가고 있다. 전세의 큰 매력은 시세의 40% 정도의 보증금으로 내 집처럼 살 수 있다는 것. 하지만 계약 과정에서 몇 가지 주의점을 소홀히 하다 보면 전세금을 잃거나 전세 기간 내내 불리한 조건에서 생활할 수도 있다. 계약에서 입주까지 꼼꼼히 따져야 할 게 수두룩한 전셋집. 조선일보의 이기세(27) 인턴기자가 자취방을 구하기 위해 전셋집 마련에 나섰다. 이 기자의 체험을 통해 전셋집 마련의 ABC를 점검해 본다.

◆1단계:현장을 꼼꼼히 점검하라

우선 학교에서 그리 멀지 않으면서 친척이 살고 있는 서울 성북구 월곡동을 찾았다. 그리고 '래미안 공인중개사 사무소' 이영희(48) 사장의 소개로 방 2개짜리 다세대 주택을 직접 방문했다. 집의 구조, 방향, 층, 전망 등을 확인하는 것은 물론 집에 하자가 있는지를 파악하는 게 전셋집을 고르는 첫걸음이기 때문.

우선 화장실과 싱크대 수도꼭지를 틀어 냉·온수가 잘 나오는지 확인했다. 화장실 바닥에 물을 부어 배수 상태를 점검하는 것은 물론 창틀에서 바람이 새는지, 전기 스위치가 제대로 작동하는지 일일이 체크했다. 이 사장은 "문제가 있는 부분은 계약 시 집주인에게 수리를 요구할 수 있다"고 말했다.

◆2단계:등기부등본이면 모든 것 확인

전셋집을 둘러본 뒤 공인중개사 사무소로 돌아와 대법원 인터넷 등기소(iros.go.kr)에 접속, 등기부등본을 출력했다. 등기부등본을 통해 해당 물건의 주소와 면적, 소유권, 각종 권리 현황 등을 정확히 확인할 수 있기 때문이다. 대법원이나 동사무소에서 직접 뗄 수 있지만 최근에는 주로 인터넷을 이용해 간편히 발급받는다.

등기부등본 중 가장 주목을 해야 하는 부분은 소유권 이외의 권리에 관한 사항. 여기서는 물건의 저당권과 근저당권, 압류 및 가압류, 가등기 등의 권리 관계와 금액을 확인할 수 있다. 이 사장은 "보통 저당권, 근저당권 등이 설정된 금액과 세입자의 전세금을 합친 금액이 현재 집값의 80%가 넘으면 위험하다"면서 "특히 가등기나 가처분이 설정돼 있는 경우에는 전입신고와 확정일자를 받아도 전세금을 돌려받지 못할 수 있다"고 말했다.

◆3단계:계약 시 챙겨야 할 '3종 세트'

안전하고 정확하게 계약을 맺기 위해선 부동산임대차계약서, 중개대상물 확인서, 공제증서 사본이 필요하다.

계약서 작성은 어렵지 않았다. 보통 공인중개사가 임대인, 임차인과 함께 있는 자리에서 계약서를 직접 작성해 주기 때문이다. 이 사장은 계약서 중 특약사항란에 '본 계약은 현 시설상태의 임대차 계약이며 시설 훼손 시 임차인이 책임지기로 한다. 근저당권 ○○○만원이 설정된 상태임. 기타 사항은 임대차 관례에 따른다'고 적었다.

다음으로 토지와 건축물에 대한 주소와 면적, 권리관계, 수도·전기·가스 등 시설물의 상태 등이 적힌 중개대상물 확인설명서를 토지와 주거용 건축물에 대해 1부씩 발급받았다. 그리고 중개업자가 고의나 과실로 손해를 입혔을 때 손해배상을 받을 수 있는 공제증서 사본을 받았다. 이 사장은 "계약을 체결할 때에는 실제 소유자와 등기부등본상 소유자가 일치해야 한다"면서 "대리인이 나올 경우엔 소유자의 위임장, 인감증명서, 그리고 대리인 신분증 등을 확인해야 한다"고 설명했다.

◆4단계:잔금 지급 전 등기부등본 등 재확인

전세금의 잔금을 지급하기 전에 꼭 해야 할 일은 두 가지. 먼저 등기부등본의 재확인이다. 계약 체결 이후 해당 물건에 저당 권리 관계가 바뀌었을지도 모르기 때문이다. 그리고 다시 집을 둘러봤다. 이영희 사장은 "주택에 하자가 있을 땐 잔금 지급을 거절할 정도로 신중해야 한다"며 "전 세입자가 관리비, 전기료, 상·하수도료 등을 정산했는지 확인하고 영수증을 받아 두는 것도 잊지 말아야 한다"고 말했다.

◆5단계:전입 신고와 확정일자 발급

전셋집에 입주하면서 동사무소에 전입 신고를 하고 부동산임대차계약서에 확정일자 도장을 받았다. 여기서 주의할 점은 전입 신고는 입주 후 14일 안에 해야 하고 전셋집 동호수는 등기부등본에 나와 있는 대로 적어야 한다. 예를 들어 다세대 주택 반지하층의 경우 실제 호수는 101호인데 등기부 등본상에는 B01호로 된 경우가 있다. 이때 101호로 전세계약을 체결하고 확정일자를 받으면 법적인 보호를 받지 못할 수 있다. 이영희 사장은 "확정일자는 임대차계약을 체결한 날짜에 그 문서가 존재하고 있다는 사실을 증명하는 것"이라며 "전셋집에 대해 법적인 문제가 생기더라도 임차인으로서 권리를 보장받을 수 있다"고 말했다.