올해 주택시장은 차기 정부가 세제 등 규제 완화를 본격 추진하는 가운데 미분양 물량 증가, 고(高)금리로 인해 전반적으로 안정세를 유지할 것으로 전망된다. 실제 대부분의 전문기관들도 집값 안정세를 예측하고 있다. 주택산업연구원은 올해 집값이 1.9% 하락할 것이라고 밝혔다. 주택산업연구원은 “금리 상승, 지방 미분양 물량 증가 등에 따른 수요 위축과 주택시장 침체의 영향으로 매매가는 하향 안정세를 보일 것으로 예상된다”고 밝혔다. 건설산업연구원도 비슷한 이유로 전국적으로 1.5%, 수도권은 2.0% 오르는 등 약(弱)보합세를 보일 것이라고 내다봤다.

◆이명박 효과 지속되기 어려워

세제·재건축 관련 규제 완화를 공약한 이명박 후보가 당선됨에 따라 규제 완화에 대한 기대감이 높아지고 있다. 일부 재건축 아파트 호가가 3000만~4000만원이 급등한 것도 이명박 효과 때문이다. 이 당선자는 1가구1주택자에 대한 종합부동산세·양도소득세 완화, 재건축 규제 완화 등을 공약했다. 시장 친화적인 부동산 정책을 공약한 만큼, 건설업계는 분양가 상한제 규제, 원가공개 등의 정책에도 큰 변화가 있을 것으로 기대하고 있다.

하지만 관련 규제를 완화하려면 법안이 국회를 통과해야 하고 분양가 상한제로 인한 분양가 인하 효과를 기대하는 국민들도 많은 만큼, 일시에 제도가 바뀌기는 어렵다. 이 당선자는 더군다나 재건축 규제를 완화하더라도 개발이익을 더 환수해 임대주택을 짓겠다는 입장이다. 부동산정보업체 ‘스피드뱅크’ 박원갑 부사장은 “기대감으로 집값이 일시적으로 오를 수 있지만 실제 규제 완화까지는 시간이 걸리기 때문에 올해는 전반적으로 안정세를 보일 것”이라고 말했다.

◆미분양 급증, 고금리 추세가 최대 악재

전문가들은 차기 정부의 규제 완화 조치가 10만 가구를 넘어선 미분양, 금리 인상 등으로 인한 주택시장의 침체를 막기는 역부족일 수 있다고 전망하고 있다. 특히 작년 말, 올해 초에 쏟아지는 10만 가구의 신규 분양 아파트에서 상당수 미분양이 발생, 집값 하락 요인으로 작용할 것으로 보인다.

하지만 국지적인 집값 상승과 전세가격 급등은 피할 수 없을 것으로 보인다. 강북 뉴타운의 본격 개발로 재개발 이주가 한꺼번에 집중되면서 소형주택 부족에 의한 전세난도 예상된다. 서울시정개발연구원 장영희 박사는 “강북에서 5000만~6000만원 정도의 저렴한 전셋집들이 뉴타운 개발 등으로 대거 철거돼 중소형 주택의 전세난이 발생할 가능성이 높다”고 말했다. 반면 강남권은 송파의 재건축 아파트 2만여 가구가 일시에 입주함에 따라 전세시장이 상당 부분 안정될 전망이다.

◆내 집 마련 전략은

올해 집값이 하향 안정세를 보인다고 해도 실수요자들의 경우 무조건 내 집 마련을 미루기 보다는 분양가가 저렴한 상한제 아파트를 노리는 것이 좋다. 올해 광교신도시, 검단신도시, 김포신도시 등에서는 분양가 상한제 아파트가 대거 쏟아질 예정이다. ‘부동산 114’ 김혜현 팀장은 “청약통장을 활용해 분양가 상한제를 적용 받는 중소형 아파트를 마련하는 것이 최선의 내 집 마련 전략”이라고 말했다. 청약통장이 없다면 기존 주택 중에 급매물을 잡는 것이 좋다. ‘스피드뱅크’ 박원갑 부사장은 “올해 주택시장은 투자적인 목적보다는 실수요 차원에서 접근해야 한다”고 말했다.

땅값… 조금 오르고 

올해 토지가격은 조금 오르겠지만 상승폭은 작년보다 작아질 전망이다. 한국건설산업연구원은 ‘2008년 주택·부동산 경기 전망’에서 전국의 토지가격 평균 상승률을 작년(3%)보다 낮은 2% 정도로 예상했다. 주된 근거는 주택경기 침체로 인한 주택건설용 토지에 대한 수요 감소. 추가적인 지역개발 사업의 착공이나 발표도 거의 없을 예정이어서 작년 토지가격의 주 상승요인이었던 개발호재도 크게 감소할 것으로 보인다. 다만, 상업용지를 비롯한 비(非)주거용지는 오피스 빌딩에 대한 개발 수요로 다소 오를 가능성이 높아 보인다. 지역별로는 개발호재가 남아 있는 서울 용산과 인천 송도·청라지구, 동탄·광교신도시 등을 중심으로 한 수도권 지역이 유망하다고 전문가들은 내다봤다. 건설산업연구원 김현아 연구위원은 “올해는 국토균형개발사업에 대한 총체적 점검이 있을 것으로 보이는 데다 개발에 대한 기대감은 이미 작년에 반영됐다”면서 “분양가상한제 본격 시행에 따른 택지 수요 감소는 1~2년간 지속될 것”이라고 말했다.

상가… 양극화 

수익형 부동산인 상가시장은 올해 전반적인 침체 속에서 지역별, 상품별 양극화가 이어질 전망이다. 새 정부의 경기부양에 대한 기대감은 긍정 요인이지만 고(高)유가로 인한 물가 불안, 금리인상에 따른 가계 압박, 고분양가에 의한 수익률 저하 등과 같은 마이너스 요소가 더 크게 작용할 것이란 분석에서다. 이런 가운데서도 올해 12월부터 입주가 시작되는 판교신도시를 비롯해 은평뉴타운, 서울 지하철 9호선 주변 상권 등에 대한 관심은 높아질 것으로 보인다. ‘상가정보연구소’ 박대원 수석연구원은 “안정적인 소비층을 갖고 있는 단지 내 상가와 역세권 주변에 대한 수요는 유지되지만 공급과잉 지역의 주상복합상가, 쇼핑몰 등에 대한 인기는 크게 떨어질 전망”이라고 말했다.

경매… 물건 늘어난다 

올해 경매시장에서는 경매 물건과 응찰자가 모두 늘어날 전망이다. 처분 조건부 대출, 대출 한도 축소, 금리 인상 등으로 대출을 연장하거나 이자를 납부하지 못한 채무자들의 부동산이 경매시장으로 유입될 가능성이 높기 때문이다. 특히 아파트 등 주거용 매물이 증가할 것이란 관측이다. 올해 경매시장에서 주목해야 할 분야는 연립·다세대와 같은 소형 주택. 대출 규제로 소액 투자 쪽에 관심이 증가한 데다 재개발에 대한 기대감은 여전히 유효하다는 분석이다. 부동산경매정보업체 ‘지지옥션’ 강은 팀장은 “청약가점이 낮은 유주택자들이 집을 넓히는 기회로 경매를 활용해 볼 만하다”고 말했다.