삼성국민연금 컨소시엄이 개발하는 용산 국제업무 지구는 일본의 대표적인 도심개발 사례로 알려진 도쿄 롯폰기 힐스보다 5배나 큰 초대형 프로젝트이다. 부지면적이 56만6800㎡이고 전체 건물 연면적이 여의도만큼이나 큰 ‘도심 속의 신도시’이다. 그동안 큰 개발사업이 많았지만 주택 위주였던 데 반해 용산 프로젝트는 주거시설(14%)보다 오피스(54%) 상업시설(20%) 위주의 개발이라는 점에서 한국 부동산 개발의 역사를 새로 쓰는 셈이다.



◆관광·업무 중심지로 도약한 대형복합 개발

도쿄 도심에 들어선 롯폰기힐스(부지면적 11만m²)는 용산 국제업무지역의 20% 규모에 불과하지만 연간 3000만 명이 찾는 쇼핑관광의 명소이다. 관광명소가 된 것은 최고급·중저가 쇼핑몰, 호텔·식당가·방송국 등이 절묘하게 배치된 데다 ‘문화도심’이라는 문화적 마케팅이 먹혀들었기 때문이다. 롯폰기힐스는 단지 곳곳에 조각품을 설치했고 건물 최고층에 미술관전망대교육시설을 배치하는 등 단순한 사무쇼핑공간이 아니라 ‘도쿄를 대표하는 문화공간’이라는 이미지를 구축했다. 방위청 부지를 개발한 도쿄의 미드타운도 일본의 대표적 건축가 안도 다다오가 설계한 디자인 전시실 산토리미술관을 설치, 건물의 이미지를 높여 랜드마크로 급부상하고 있다. 주택도시연구원 조승연 박사는 “롯폰기힐스는 규모가 아니라 문화적 마케팅으로 일본을 대표하는 고급 오피스로 자리 잡아 높은 임대료에도 IT기업이나 외국계 기업들이 입주를 하고 있다”고 말했다.

◆전자상가 주변 만초천 복원… ‘디지털 리버’엔 고래가 춤추고

삼성컨소시엄은 용산을 아시아를 대표하는 업무·관광 랜드마크로 개발한다는 계획이다. 152층이라는 최고층 랜드마크와 17~55층 규모의 12개 오피스의 전체면적은 170만㎡로, 모건스탠리에 9000여억원에 팔린 대우센터 빌딩(13만㎡)의 13배 정도에 해당한다. 삼성컨소시엄은 특색있는 볼거리로 관광 명소화를 추진한다. 용산전자상가 주변을 흐르는 만초천을 복원한 하천인 디지털리버(길이 1km, 폭 20~100m)를 조성한다. 삼성컨소시엄은 “디지털 기술을 활용, 돌고래가 노는 풍경, 물방울이 하늘로 올라가는 풍경 등을 하천에 구현할 것”이라고 밝혔다. 이 하천은 13m에 달하는 인공폭포(Rainb ow Fall·색동 폭포)를 통해 한강으로 연결된다. 인공폭포는 야간 조명이 설치돼 강남에서도 조망이 가능하다. 한강변에는 아트센터, 한강 문화관, 방송시설, 드림파크 야외 공연장, 컨벤션센터가 들어서며 노들섬 오페라 하우스와 연결되는 보행교와 모노레일도 설치된다. 용산역사에서 한강철교까지의 경부선 선로(길이 800m, 폭 80m) 위에 인공대지를 조성, 약 8만㎡(2만5000평) 규모의 공원도 조성된다. 공원에는 철도박물관, 야외 조각공원, 가족놀이 시설이 들어선다. 삼성컨소시엄 관계자는 “365일 축제를 개최하는 등 다양한 볼거리를 마련해 관광명소로 육성시킬 것”이라고 말했다.



◆“테헤란로·광화문·여의도… 다 비켜라”

용산 국제업무지구 외에 서울에서는 랜드마크를 목표로 상암DMC(디지털 미디어 시티), 여의도서울 국제금융센터(최고 54층)파크원(최고 69층), 청계천 주변 업무지구 등의 개발이 가속화되고 있다. 용산이 경쟁 단지보다 대규모이다 보니 업무·관광·쇼핑 등 모든 생활이 가능한 ‘원스톱 비즈니스’공간이라는 점에서 일단 유리하다. 그러나 여의도나 청계천, 상암동은 이미 어느 정도 업무·금융 중심지역으로 자리 잡고 있다는 측면에서 만만한 경쟁상대는 아니다. 김선덕 건설산업전략 연구소장은 “용산 국제업무지구가 금융 중심지로 자리 잡은 여의도, IT단지로 부상하는 상암동, 대기업 사업체들이 집결한 테헤란로를 압도할 수 있는 편의성과 상징성을 함께 갖춰야 성공할 수 있다”고 말했다. 조승연 박사는 “단순한 건물의 집합체가 아니라 새로운 문화를 만들어 가는 신도시라는 개발 콘셉트가 필요하다”고 말했다.