정부가 내년부터 해외부동산 투자한도(300만 달러)를 없앤다 해도 해외부동산 투자가 급격하게 늘어나기는 어렵다는 게 전문가들 전망이다. 연초에 미국 등 해외 부동산 투자 붐이 거세게 불었으나 미국 집값이 급락세로 돌아서면서 해외투자 금액이 점차 줄어들고 있기 때문이다. 실제 지난 6월 해외부동산 투자액이 1억2300만 달러까지 늘었다가 9월에는 8600만 달러로 줄어드는 등 감소세가 확연하다.

집값이 하락세를 보이고 있는 미국의 주택 취득이 감소하는 대신 동남아의 부동산 취득은 큰 폭으로 늘고 있다. 하지만 동남아는 투자금액이 2억원 안팎이어서 해외부동산 투자 한도 철폐 영향은 별로 크지 않을 전망. 국세청이 해외부동산에 대해서도 양도소득세 등 각종 세금을 과세하겠다는 입장도 해외 부동산 투자에는 악재다.

◆동남아 해외투자처로 급부상=부실 대출담보 문제로 미국 주택가격이 급락세를 보이면서 최근 투자가 늘어나는 지역이 동남아. 지난 9월 필리핀에서의 부동산 구입건수는 119건으로 8월보다 13배가 늘었다. 필리핀에서 한국인이 사들인 부동산의 평균 구입금액은 19만 달러 정도. 필리핀에 이어 말레이시아가 27건으로 늘어나고 있다. 반면 미국 등 북미 지역에서의 한국인 부동산 구입은 72건으로 전월(84건)보다 감소세다.

필리핀 등 동남아 부동산 투자가 급증하는 것은 투자금액이 상대적으로 적고 높은 월세 수익이 가능하기 때문이다. 미국은 주택을 구입하기 위해 5억~10억원 정도가 필요한 반면 동남아는 2억원 안팎이면 가능하다. 더구나 국내 부동산 규제로 한국의 개발업체들이 동남아로 대거 진출, 10여곳에서 한국인을 대상으로 분양을 하고 있다.

이들 아파트에는 한국인 의사가 상주하는 병원·한국식당 등 편의시설도 갖추고 있다. 특히 연간 8~10%의 임대수익을 보장해주고 은퇴 후에 물가가 저렴한 동남아에서 은퇴이민을 갈 수 있다는 점도 장점이다.

◆묻지마 투자는 금물=미국에 6억원을 주고, 투자용 주택을 구입했던 박모(45)씨는 요즘 울상이다. 금리도 살 때보다 많이 올랐고, 집값도 20% 정도 떨어졌고 매물로 내놓아도 팔리지도 않기 때문이다.

이처럼 해외부동산 투자는 국내부동산 투자 못지않게 ‘리스크’가 높다. 동남아의 경우, 미국에 비해 상대적으로 가격이 싸다는 장점이 있지만 제도·법이 미비해 자칫 큰 피해를 당할 수 있다. 베트남의 경우, 토지소유권이전이 되지 않는다. 일부 분양 아파트의 경우, 수익보장을 해준다고 해도 2~3년간으로 제한돼 있어 그 이후에 임차인을 구하지 못하면 수익을 내기 어렵다. 또 환금성도 문제.

‘지메이코리아’ 이의연 사장은 “조감도만 보고 투자하기 보다는 완공된 건물과 주변여건을 직접 확인한 후 투자하는 것이 안전하다”고 말했다. 저스트알 김우희 상무는 “전문가들은 실수요용이 아니라면 펀드 등 간접 투자가 안정적”이라고 말했다.