중추가절(仲秋佳節)이 이틀 앞으로 다가왔다. 오랜만에 일가친척까지 모두 한자리에 모여 정을 나누는 시간을 보내게 된다. 이야기꽃이 만발하겠지만, 빼먹지 말아야 할 것이 고향 부동산 점검이다.

추석 전에 지방 투기과열지구 및 투기지역 해제, 기업도시 착공, 혁신도시 보상 등 많은 변화가 있었기 때문에 관심을 기울일 필요가 있다.

◇토지 “가장 중요한 것은 개발재료”

지방은 행정도시·혁신도시·기업도시와 같은 굵직굵직한 호재들이 토지 시장에 영향을 끼쳤다. 장기적인 관점에서 본다면 국지적으로 지속적인 가격 상승이 이어질 것으로 보이기 때문에 고향 땅(임야, 농지 등)도 개발재료와 향후 이용가치를 분석해 보는 것이 좋다.

수도권 지역은 대단위 택지개발이 이뤄지는 인근 지역과 경부고속도로를 따라 천안까지 이어지는 남부축이 유망하다. 장기 보유할 지역은 파주시(LG필립스LCD공장, 출판문화정보산업단지, 파주신도시), 용인시(각종 택지개발, 판교수혜, 분당선·신분당선 연장 및 경전철사업, 용인시 2020도시기본계획), 화성·오산시(동탄신도시, 삼성반도체공장 증설), 평택시(용산기지이전(평화신도시), 평택항, 포승국가산업단지, 경부선 복복선), 천안·아산시(고속철도, 아산신도시, 행정중심복합도시 후광효과) 등이다.

지방은 충남 연기군·충북 청원군(행정도시), 원주(구곡·만대·무실·단관지구 등 택지개발 및 중앙선 복선화연장, 기업·혁신도시), 당진·서산·태안(기업도시, 국가산업단지, 현대제철), 기타(혁신도시, 기업도시 인근) 등이다.

서해안은 이 외에도 해양과 생태체험이 어우러진 국제적인 해양관광지로 개발될 전망이다. 이를 위해 충청남도는 올해부터 2011년까지 추진될 제4차 충남권 관광개발계획을 확정한 상태다.

충남권 관광은 ▲해양관광권(보령·서천·태안) ▲내포문호관광권(서산·홍성·예산·당진) ▲역사온천관광권(천안·아산) ▲백제·금강문화관광권(공주·논산·부여·청양) ▲대도시근교관광권(공주·계룡·금산·연기) 등 5개 권역으로 나눠진 테마형 관광 개발이다.

혁신도시도 지난 12일과 20일 각각 제주혁신도시와 김천혁신도시 기공식이 열렸고 울산시 등이 기공식을 준비하고 있다.

그러나 토지 취득에서 개발·보유·양도까지 모든 단계의 규제가 강화됐기 때문에 주의를 기울여야 한다. 과도한 지가상승을 막고 실수요 위주의 토지거래를 유도하기 위해 토지관련 세금과 토지거래허가구역 관련규제가 강화됐기 때문에 알아둬야 할 것도 많고 유의해야할 점도 많다.

▲부재지주 확인 필요

투자용 농지를 매입 후 친인척이나 현지인에게 농사를 맡겼다면 부재지주 단속에 유의해야 한다. 부재지주로 적발되면 처분의무 통지를 받은 이후 1년6개월 내에 농지를 팔지 못하면 공시지가의 20%에 달하는 이행 강제금을 매년 납부해야 한다.

농림부의 ‘2006년 농지이용 실태조사 결과’에 따르면 지난해 부재지주 단속에 적발된 사람은 총 6300여 명으로 2005년 4561명보다 40% 가까이 증가하는 등 단속이 강화되고 있다. 농지 경작이 힘들다면 매각하거나 농지은행(1577-7770)에 임대를 위탁하는 방법이 있다.

정부는 ‘한미 FTA체결에 따른 국내 보완대책’으로 농지은행에 8년 이상 임대 위탁할 경우 소득세법상 비사업용토지(세율 60%)에서 제외, 9~36%로 양소소득세 인하를 추진 중이다.

▲농지를 처분 하는 경우

농지 소재지에 거주하면서 8년 이상 경작한 농지는 양도소득세가 감면된다. 이때 상속 받은 농지 경작기간은 피상속인의 경작기간도 포함된다.

단, 경영이양보조금 지급 대상인 농지는 2010년까지(자경기간 3년 이상) 한국농촌공사 또는 농업법인에 양도하면 감면된다.

▲자녀에게 농지를 증여 할 경우

농지 인근에 살며 3년 이상 영농에 종사한 농민이 영농자녀에게 2011년까지 농지 등을 증여하고 3개월 이내에 감면신청을 하면 5년 간 1억 원 한도로 증여세가 면제된다.

또 ‘조상 땅 찾아주기’ 행사를 이용하는 방법도 있다. 그동안 재산관리를 소홀히 했거나 불의의 사고 등으로 조상 소유의 토지를 파악할 수 없는 경우 조상 명의의 재산이나 본인 명의의 재산을 찾아주는 제도다.

신청 자격은 토지 소유자 본인이거나 사망자의 재산 상속인이면 가능하다. 1960년 이전에 사망한 사람은 옛 민법에 따라 장자 상속만 가능하므로 해당자에게만 신청 자격이 있다.

충청북도에 따르면 1996년 7월부터 시작된 이 행사로 올해 8월까지 청주시 상당구의 면적(69.03㎢)을 넘는 73.44㎢(3만519필지)의 조상 땅을 찾아 1만1564명에게 제공했다.

특히 올해는 1511건에 2350명의 신청을 받아 974명에게 4900필지 24.67㎢의 토지를 찾아 줬다고 한다. 하루 평균 많게는 20여건이 접수되어 조상 땅 찾기가 활발히 이루어지고 있다고 한다.

실제로 서울과 안산에 사는 C씨와 K씨는 조부와 증조부 명의로 신청했는데 각각 32필지 3만8000여㎡와 9필지 3만2000여㎡의 토지를 찾기도 했다고 한다.

또, 종중땅의 경우 가끔 종중 땅을 종손명의로 단독 등기해둬, 매도·상속·증여시 어려움을 겪는 경우가 있다. 아직 팔지 않은 땅은 소유권 이전 등기청구소송을 통해 종중 명의로 찾을 수 있지만, 이미 제3자에게 넘어간 종중 땅은 원인무효소송을 해도 되찾기 힘들다.

종중 땅은 종중 또는 공동명의로 돌려놓는 것이 좋다. 종중 재산은 민법상 총유에 해당해 사원총회를 통해서 매각하게 돼 있으므로 선대재산을 지킬 수 있는 좋은 방법이다.

◇주택 “투기과열·투기지역 해제 물량 관심”

정부가 지난 20일 부동산가격안정심의위원회를 열어 대전 중구 서구 대덕구, 청주시 상당구 흥덕구, 충북 청원군, 대구 동구 북구 달서구, 경북 구미시 포항시 북구, 광주시 광산구의 주택투기지역을 해제했다.

주택투기지역에서 해제되면 6억원 초과 아파트 등에 대한 주택담보인정비율(LTV) 비율이 40%에서 60%로 높아지고 총부채상환비율(DTI) 규제(40%)와 금융기관이 자율적으로 운영하는 모범규준(DTI 40~60%) 적용이 배제된다. 또한, 총부채상환비율(DTI) 규제도 받지 않기 때문에 복수대출도 허용된다.

은퇴 후 고향으로 돌아갈 것을 계획했던 수요자들이나 부모가 거주할 주택을 마련할 자녀들은 이번 고향 방문 시 주변의 알짜 분양 물량과 미분양 아파트에 관심을 기울일 필요가 있다.

주택 관련 세금에 도 주의를 필요가 있다. 부모로부터 집을 상속받아 1가구 2주택이 된 경우 기존 일반 주택을 먼저 처분하면 1가구 1주택 자격으로 비과세 여부를 판단 한다. 단, 상속주택을 먼저 처분하면 1가구 2주택으로 양도소득세를 내야 한다.

또, 60세(여자55세) 이상 직계존속, 배우자 직계존속을 모시기 위해 세대를 합쳐 1가구 2주택이 된 경우 2년 이내에 기존 주택을 처분하면 양도소득세가 과세되지 않는다.

▲농어촌주택을 매입하면

2008년 까지 농어촌 주택을 취득해 1가구 2주택이 된 경우 기존 주택 처분 시 비과세 여부는 농어촌 주택을 제외하고 판단 한다 단, 농어촌 주택은 읍면 지역에 대지 660㎡, 건물 150㎡(공동주택 116㎡)이내, 취득 시 기준시가 7000만원 이하여야 한다.

▲주택 연금에도 관심을

고령화 사회가 급속히 진행됨에 따라 부모가 소득 없이 노후를 보내야 하는 기간이 늘었고, 자식들의 부양부담 또한 증가했다. 부모의 안정적인 노후생활을 보장받고, 자식들의 부모 부양 부담을 줄이는 주택연금 제도에 대해 생각해 보는 것도 좋은 방법이다.

주택연금(역모기지)은 고령자 소유 주택을 담보로 금융기관으로부터 노후생활자금을 매달 연금처럼 지급받는 대출을 말한다. 대상주택은 단독, 다세대, 연립주택, 아파트(오피스텔, 상가주택, 실버주택, 상가, 판매 및 영업시설, 전답 등은 제외)로 주택가격은 시가 6억원 이하여야 한다. 만약 부모가 만 65세 이상이고 시가 3억원의 주택을 보유하고 있다면 종신(사망시)까지 매달 85만원 안팎의 연금을 받을 수 있다.

연금 지급방식은 매달 똑같은 금액을 지급하는 종신방식과 일정한도 내(대출한도의 30%)에서 수시인출(의료비, 자녀결혼, 주택수리비 등)을 허용하고, 나머지는 매달 똑같은 금액을 평생 동안 지급하는 종신혼합방식이 있다.

주택연금을 이용하기 위해서는 주택금융공사에 보증료를 내야 하는데, 대출 취급 시 주택가격의 2%를 1회 납부하고, 이후 매년 대출금액의 0.5%를 매달 나눠서 납부해야 한다.

대출금 상환은 주택연금 계약종료 시 담보주택 처분가격 범위내로 한정하는데 공사 또는 금융기관은 사망 등 계약해지 사유가 발생하면 주택을 경매처분한 뒤 대출금 회수를 한다. 부족분이 발생해도 다른 재산이나 상속인에게 청구하지 않는다. 대신 대출금 회수 후 남은 금액은 법정상속인 등에게 배당한다.

신청 방법은 주택금융공사에서 보증승인을 받은 후 주택금융공사가 보증서를 이용자가 희망한 취급 금융기관으로 발송하게 된다. 이용자는 그곳에서 대출심사를 거쳐 연금을 받을 수 있게 된다. 주택연금 취급기관은 국민·기업·신한·우리·하나은행과 농협·삼성화재·흥국생명 등이다.

▲시골집, 따져보고 보유여부 결정해야

농가주택을 재테크용으로 계속 보유하거나 매입하려는 이들이 늘고 있다. 조심할 것은 아무 시골집이나 양도소득세 비과세 혜택을 누릴 수 있는 것은 아니라는 점이다.

수도권 및 광역시와 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지 개발지역 등은 대상에서 제외된다. 또 대지면적 660㎡(200평)이하, 기준시가 7000만원 이하, 건평 40평 이하 등의 요건도 충족해야 한다. 3년 이상 보유해야 일반주택 양도시 비과세 혜택을 받을 수 있다. 그

또, 면단위 행정구역에 있는 주택으로 사용 승인 후 20년 이상 경과된 국민주택 규모 농가주택을 상속받은 경우는 2주택에 해당되지 않아 투기과열지구 청약에 제한을 받지도 않는 경우도 있다. 여기에 해당된다면, 증·개축해 주말이나 휴가철, 세컨드하우스나 펜션 등으로 이용하는 것도 좋다.

결과적으로 시골집은 보유나 구입을 서두르기 보다 용도나 이용 가치에 따라 보유 여부나 투자 여부를 결정하는 것이 현명하다. 절세나 임대(투자)수익이 기대되는 경우가 아니라면, 보유세 중과를 감수하면서까지 보유를 고집할 필요가 없기 때문이다.

▲수익형 부동산(펜션)

최근 부동산 시장이 조율되면서 양도차익보다 임대수익에 초점을 맞춰 수익형 부동산을 찾는 수요가 많다.

특히 고향이 평창이나 제주도 쪽이라면 레저와 임대수익, 이용을 겸한 상품인 단지형 펜션을 노려봐도 좋다. 단, 농어촌 민박에 대한 법제화로 펜션시장도 양극화되고 있는 만큼, 단지 규모로 경쟁력을 갖추고 제도권 내에서 숙박업 등록을 마친 펜션을 노리는 것이 현명하다.

펜션은 가동률이 높을수록 임대수익이 좋으므로, 가능한 한 하절기와 동절기에 많은 수익을 낼 수 있는 계곡이 위치한 스키장 주변을 노려보는 것도 좋다.

부동산써브 함영진 실장은 “시골에서는 이웃 땅을 침범하거나 땅이 뒤바뀐 경우도 비일비재하다. 과거엔 지적공부가 지금처럼 정확하지 못했고, 측량에 대한 정확도도 떨어졌기 때문이다. 특히 땅은 대물림되는 경우가 많아 경계를 잘못 알고 있거나 시골인심에 따라 상황이나 편의를 봐주며 살다보면 자손 때 문제되는 경우도 종종 일어나기 때문에 고향 방문시 등기 여부나, 측량, 관리현황을 살펴보는 노력도 필요하다”고 조언했다.