작년 말 이후 부동산 경기 침체가 장기화되고 있다. 각종 규제 여파로 주택 거래는 꽁꽁 얼어 붙었고, 풍부했던 유동(流動) 자금도 주식 시장만 기웃거리고 있다. 대출 금리도 연 7%후반대까지 치솟고 있다. 이를 반영하듯 올 들어 주택 시장은 실수요자가 뒷받침되고, 규제가 적은 서울 강북·중소형 아파트가 강세이다. ‘투자 불패(不敗)’론이 나왔던 강남·중대형 인기는 시들해졌다. 재건축은 졌고, 재개발이 뜬 것도 마찬가지다. 전문가들은 추석 이후 가을 시장도 이 같은 현상이 지속될 것으로 보고 있다. 이런 가운데, 그 동안 빛을 보지 못했던 오피스텔·주택임대사업 등이 ‘틈새 상품’으로 관심을 끌고 있다.

강북·중소형 ‘강세’, 강남·중대형 ‘약세’

추석 이후 에도 그동안 ‘블루칩’(우량주)으로 꼽혔던 강남과 중대형 아파트는 거래 부진이 장기화될 가능성이 크다.

재건축도 정부의 규제 폭탄 등으로 당분간 보합 내지 하락세가 불가피하다는 분석이다. 반면, 소외됐던 강북과 수도권 외곽지역의 중소형 주택은 인기가 높아질 것으로 보인다.

실제로 국민은행에 따르면 지난 8월까지 서울·수도권 집값 상승률 1위는 의정부(17.6%)였다. 시흥(14.4%), 인천 연수구(12.5%), 안산(9.7%), 동두천(8%) 등 수도권 외곽이 상위 5위를 독차지했다. 서울에서도 도봉(9.1%), 강북(8.7%), 노원(7.2%) 등 강북권이 1~3위를 휩쓸었다. 강남·서초·송파구 등 강남 3개구는 모두 하락했다.

닥터아파트 이영호 리서치센터장은 “고가(高價) 주택에 대한 세금 인상, 대출 규제가 집중되면서 강남 수요는 줄고, 강북 등 비 인기지역에 투자가 몰렸다”고 분석했다.

상품별 차별화 계속될 듯

상품별로도 극심한 차별화 현상이 진행될 전망이다. 우선, 아파트는 일부 지역을 제외하고, 전반적으로 투자 수요가 줄어 들면서 가격이 하향 안정될 것이란 관측이 많다. 저스트알 김우희 상무는 “주택담보대출 금리가 연 8%대를 넘보고 있는 데다, 청약가점제와 분양가 상한제 시행으로 무주택자는 기존 주택 구입을 꺼리고 있다”고 말했다. 여기에 지난해 기존 주택 처분을 조건으로 새로 집을 샀던 투자자는 연말까지 기존 주택을 매각해야 하기 때문에 매물이 늘어날 가능성도 높다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “수요 기반은 취약한 데, 매물이 많아지면 가격은 떨어질 수 밖에 없다”고 전망했다.


 

비 인기 상품이던 단독·연립·다세대주택은 강세가 예상된다. 지난해 아파트 전셋값이 큰 폭으로 뛰면서 상대적으로 값이 싼 단독·연립주택을 아예 매수하는 소비자가 늘고 있는 탓이다. 세중코리아 김학권 사장은 “단독·연립은 대출 규제가 거의 없는 것도 장점”이라고 말했다. 당장 규제 완화 기미가 없는 재건축은 하반기에도 약세를 보이는 반면, 재개발은 뉴타운 사업 활성화 기대감으로 투자 수요가 꾸준히 몰릴 것으로 보인다. 특히, 용산·성동구 등 개발 호재가 많은 곳이 주목된다.

오피스텔 등 틈새 상품 겨냥해야

집값이 안정되고, 정부 규제가 쉽게 풀리지 않으면서 임대 수익형 부동산이 추석 이후 틈새 상품으로 부각될 것이란 예측이 나온다. 대표적인 상품이 오피스텔과 주택임대사업.
오피스텔은 지난 2004년 이후 공급 과잉과 건축 규제 강화로 수익성이 급락했다. 그러나, 지난 2년간 공급이 끊기고, 입주물량이 감소하는 가운데 아파트 전셋값이 오르면서 대체 상품으로 인기가 회복되는 추세다. 강남 테헤란로 주변은 작년보다 2억~3억원씩 오른 오피스텔이 나오고, 전·월세도 평균 10~20%쯤 뛰었다. 알파오 이성진 사장은 “교통이 편리한 역세권이나 업무지역과 가까운 도심은 최고 연 10%대 수익률도 기대할 만하다”고 말했다.

주택임대사업도 빛을 보고 있다. 임대사업은 전용면적 85㎡(25.7평) 이하이면서, 공시가격 3억원 이하인 주택으로 동일 시·군·구에 5채 이상을 임대하면 양도세와 종합부동산세를 내지 않는다. 10년간 임대해야 하지만, 중간에 팔아도 양도세는 중과세를 당하지 않는다. ‘시간과 공간’ 한광호 사장은 “중소형 전세·매매가격이 계속 오르고, 앞으로 매물도 늘어나 싼 값에 살 수 있는 만큼 사업 여건이 더 좋아질 것”이라고 예상했다. 전세 임대를 가정해 보면, 수도권 외곽은 5억~6억원, 서울 강북권은 10억원 안팎만 가지면 투자가 가능하다. 업무용 빌딩(오피스)도 최근 빈 사무실을 찾기 어려울 정도로 임대 사업이 호황을 누리고 있어, 장기 투자 상품으로 주목된다. 상가는 지역에 따라 부침이 심하지만, 화성 동탄·하남 풍산·성남 도촌 등 수도권 노른자위 택지개발지구는 투자해 볼 만하다. 상가정보연구소 박대원 수석연구원은 “5억~6억원이면 1층에 20평 안팎 점포를 살 수 있다”면서 “최근 경기 회복이 빨라지고 있어 2~3년 후를 겨냥한 중장기적 관점에서 크게 손해볼 일은 없다”고 말했다.