민간 아파트 분양가상한제 도입으로 서울 강남권의 분양가가 20% 정도 인하될 전망이다. 하지만 주변 집값이 저렴한 경기 북부·수도권 외 지방은 분양가 인하효과가 예상보다 낮을 것으로 분석됐다.

건교부가 24일 공청회에서 제시한 기본형 건축비를 보면 ▲중소형은 3.3㎡(1평)당 431만8000원 ▲중대형은 3.3㎡당 439만1000원이다.
분양가상한제가 적용되는 중소형 아파트 분양가는 ‘택지비+건축비+가산비용’, 중대형은 ‘택지비+건축비+가산비용+채권’으로 각각 결정된다. 이날 건축비를 발표함에 따라 송파신도시는 평당 900만원대로 분양될 것으로 추정된다. 분양가상한제는 9월부터 도입되지만 이 제도의 적용을 받는 아파트는 12월부터 분양된다.

◆건설사 이윤 5.5%로 제한=그동안 민간 아파트 분양가는 건설사가 원가와 상관없이 주변 시세에 맞춰 가격을 책정했다. 싼값에 토지를 구입한 일부 건설사는 분양가의 30~40%까지 이윤을 책정하기도 했다. 그러나 상한제 도입으로 이윤은 5~6% 선으로 제한된다. 건교부 서종대 주거복지본부장은 “기업 이윤은 건축비 기준으로 4.2%, 땅값을 포함한 분양가 기준으로는 5.5% 수준이 될 것”이라고 밝혔다. 따라서 분양가상한제로 평균적으로 15~20% 정도 분양가가 하락할 것이라고 건교부는 밝혔다. 건교부는 바닥재·벽지·천장·타일·욕실인테리어·주방가구 등을 설치하지 않은 상태에서 입주하는 마이너스옵션제를 선택할 경우 건축비가 15% 정도 낮아질 것이라고 밝혔다. 인하 폭은 32평의 경우 1700만원이면 3.3 ㎡(1평)당 53만원 정도. 그러나 전문가들은 입주자가 개별적으로 시공할 경우 오히려 비용이 더 들기 때문에 실효성이 없다고 주장하고 있다.

◆서울 강남권 15~20% 인하, 지방 인하효과 미약=지역별 분양가 인하 폭은 큰 차이가 날 것으로 보인다. 분양가는 원칙적으로 택지비(감정가)와 정부가 정한 건축비로 결정이 된다. 이날 건축비가 확정됨에 따라 현재 택지비의 윤곽이 드러난 공공 택지의 경우 중소형 평형은 3.3㎡(1평)당 송파·광교신도시가 900만원대, 동탄·파주·김포신도시는 800만원대로 추정된다. 송파구의 평균 분양가가 2067만원(2006년)이었던 점을 감안하면 분양가 인하효과는 50%가 넘는다. 반면 800만원대에 분양될 것으로 예상되는 파주신도시의 경우 올해 주변 분양가가 861만원이고 기존 아파트가 548만원이어서 인하효과가 크게 떨어진다.

그러나 공공 택지와 달리 민간 택지의 경우 택지비는 감정가에 따라 인하 폭이 달라진다. ‘부동산 114’ 김규정 팀장은 “강남권은 15~20% 정도 인하되겠지만 주변 시세가 저렴한 경기 북부지역이나 지방은 분양가 인하효과가 낮을 것으로 분석된다”고 말했다.

◆12월부터 분양가상한제 민간 아파트 분양=분양가상한제는 9월부터 도입되지만 실제 이 제도의 적용을 받는 아파트는 12월 이후에 분양된다. 정부는 급격한 제도 변화로 인한 충격을 완화하기 위해 8월 말까지 사업 승인을 받고 3개월 내에 분양 신청한 아파트에 대해서는 분양가상한제 적용에서 제외시켜 주기로 했기 때문이다. ‘부동산 퍼스트’ 곽창석 전무는 “아파트사업은 토지를 구입하는 시행사, 건축을 하는 시공사로 나뉘어 있다”며 “사업 이윤이 5%대로 제한될 경우 시행사와 건설사 마진이 2%대로 떨어져 사업을 포기하는 업체가 속출할 것”이라고 말했다. 주택업계는 분양가상한제 적용으로 주상복합아파트 등 고급 아파트 공급이 감소하고 전체 주택 공급이 줄어 장기적으로 집값이 오를 것이라고 반발하고 있다.