‘투자를 하려면 경기 남부에 투자하라.’ ‘다세대주택에 투자해서 재미본 사람 없다.’ ‘신도시 예정지 주변이 다른 지역보다 집값이 더 오른다.’

부동산업계에서는 너무나 당연한 상식으로 통했던 투자 격언들이다. 하지만 올 상반기 이 상식을 믿고 투자했다면 큰 실망을 경험했을 것이다. 예년과는 정반대로 경기 북부지역의 주택 가격 상승률이 경기 남부지역을 압도하고 있고, 신도시 예정지 주변 지역이 약세를 보이고 있기 때문이다. 주택시장이 침체기로 접어든 데다 오는 9월 분양가상한제 도입을 앞두고 기존 부동산 투자 상식이 뒤집어지고 있는 것이다.



◆경기 남부 약세·북부지역 강세

남양주에서 아파트 분양을 준비했던 A업체 사장은 고민이 이만저만이 아니었다. 부동산업계에서는 ‘경기 남부는 대박’, ‘경기 북부는 쪽박’이라는 말이 나올 정도로 경기 북부지역의 분양 성적이 형편없었기 때문이다.

하지만 올해 들어 상황은 역전됐다. 남양주에서 최근 분양한 아파트들은 계약률이 100%에 육박했다. 경기 북부 지역의 가격상승률도 경기 남부지역을 압도하고 있다. 국민은행 조사결과 상반기 아파트 가격상승률은 의정부(16.1%), 양주(3.6%), 동두천(6.3%), 남양주시(3.9%) 등 경기 북부지역이 경기도(2%)와 서울(2.1%) 평균 상승률을 상회했다.

반면 강남구(-1.2%)과 과천(-3.5%)·용인(1.8%)은 하락세를 보이거나 보합세에 그쳤다. ‘부동산114’ 김희선 전무는 “경기 남부는 가격이 너무 올라 수요자들이 부담을 느끼고 있다”며 “반면 경기 북부는 기존 주택은 물론 신규 분양 주택가격이 경기 남부나 서울에 비해 상대적으로 저렴해 인기를 끌고 있다”고 말했다. 전통적으로 집값 상승률이 낮았던 인천도 상반기에 5% 정도 올라 서울(2.1%)을 앞섰으며 분양시장도 비교적 호조를 보이고 있다.

◆경매, 다세대주택이 아파트 앞섰다

경매시장의 찬밥 신세였던 다세대주택이 아파트를 밀어낼 정도로 인기를 끌고 있다. 그동안 다세대주택은 아파트에 비해 거래가 제대로 이뤄지지 않아 환금성이 떨어졌고 가격도 크게 오르지 않았다.

하지만 경매 정보 제공업체인 굿옥션 조사결과 올 들어 전국 다세대 경매 물건의 월평균 낙찰가율은 96%로 아파트의 88%보다 8%포인트 높았다. 낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가의 비율로 비율이 높을수록 인기가 높다는 의미이다.

서울의 경우 다세대주택 낙찰가율은 100%로 아파트의 93%보다 높았다. 인천의 경우 7월 들어 인천 다세대 경매 낙찰가율이 136%까지 치솟았다. 굿옥션 고정융 조사분석팀장은 “다세대주택은 상대적으로 저렴하고 대출 규제가 적어 매매가 용이하고 재개발 기대감이 있어 투자 수요가 몰리고 있다”고 말했다.

◆‘크면 강하다’ 대형 강세 현상 깨져

주택시장에서는 전통적으로 대형 평형이 상승세를 주도했지만 상반기는 중소형 평형의 강세가 두드러졌다. ‘부동산 114’ 조사결과 서울의 102㎡(31평) 이상은 1%대의 보합세에 그쳤지만 그 이하 소형 아파트는 3%의 상승률을 기록했다. 수도권의 경우 소형 아파트는 6%의 상승률을 보인 데 반해 대형은 오히려 하락했다. 소형의 강세현상은 대출 규제, 보유세 강화로 가격이 비싼 대형 아파트에 대한 수요가 줄어든 것이 원인으로 분석된다.



◆신도시 후광효과 실종

신도시 개발 예정 지역은 다른 지역에 비해 집값이 강세를 보이는 것이 일반적이다. 하지만 송파, 검단, 파주, 광교신도시 예정지 인근 아파트 매매가 변동률을 약보합세 또는 하락세를 기록했다. 닥터아파트 조사결과 인천 김포(검단)신도시 수혜지인 서구와 수원 광교신도시 인근 상현동은 지난달 변동률이 -0.10%와 -0.03%를 기록, 오히려 하락했다. 검단신도시 대표 수혜지인 인천 서구는 택지개발지구 지정 이후 왕길동, 당하동, 원당동을 중심으로 아파트값이 하락했다.

닥터아파트는 “송파·검단신도시 등은 분양가 규제를 받아 앞으로 주변 시세보다 싸게 분양될 것이라는 기대감이 있어 주변 지역 아파트 가격이 약세로 돌아서고 있다”고 분석했다.