정부가 부동산 대책을 만들 때 기초 통계로 사용하는 국민은행 ‘주택가격지수’가 신뢰성 문제를 안고 있다고 국책연구소인 한국조세연구원이 지적했다.

정부는 국민은행이 매달 발표하는 이 지수를 토대로 ‘8·31 대책’을 비롯, 2002년 이후 총 열한 번의 부동산대책을 발표했으며, 대출·세금 규제가 뒤따르는 투기지역 및 주택거래신고지역의 지정·해제에도 이 지수를 기준으로 쓰고 있다.

조세연구원은 23일 ‘주택시장 가격정책에 대한 소고(小考)’라는 보고서에서 “정부가 가격 안정화 및 버블(거품) 존재 여부를 판단하는 자료로 활용한 국민은행 주택가격지수가 적절했는지 검토가 미미한 실정”이라며 “기초 원(原)조사의 가격자료가 실제 거래가격을 제대로 반영하는지에 대한 신뢰성 문제가 가장 큰 단점”이라고 밝혔다.

국민은행 주택가격지수는 1만9044개 표본 아파트를 대상으로 전국 부동산중개업체에 매달 한 번씩 온라인 설문조사를 실시, 표본 주택들의 상한가·하한가·일반가를 가중평균해 산출하고 있다.

보고서는 “업무계약을 맺은 중개업소의 신고가격을 그대로 원자료로 이용하기 때문에 실거래가격에 과연 근접했는지 품질 관리가 주기적으로 이뤄지지 않고 있는 실정”이라고 지적했다. 충분한 거래물량이 없는 상황에서 실제 거래가격이 아닌 ‘호가(呼價)’ 중심의 조사이기 때문에 정확성이 떨어진다는 것이다.

보고서는 표본추출 방법에도 문제가 있다고 지적했다. 예컨대, 통계청 인구주택총조사에서 서울 지역 아파트의 비중은 서울 전 주택의 54%, 전국 주택수의 9.7%지만, 국민은행 주택가격지수에서는 서울의 아파트 표본수(4050채)가 서울 전 주택 표본의 83%, 전국 주택 표본의 21%를 차지해 과잉 반영돼 있다고 지적했다.

보고서는 또 “연립·아파트의 경우 대형은 29평 이상, 중형은 19평 이상~29평 미만 등으로 구분해 조사하고 있지만, 과연 현재 시점에서 29평이 대형아파트에 해당하는지도 의문”이라고 밝혔다.

보고서는 “서울·수도권 지역의 경우 2001년 이후 5년 동안 명목주택가격지수는 40% 급등한 것으로 보이지만, 물가상승률을 감안한 ‘실질주택가격지수’는 1997년 말보다 18% 상승한 것에 그쳐 1994년 수준으로 복귀했다”고 분석했다.

보고서는 “집값을 바라보는 사람들의 심리가 매우 불안정하도록 주택가격 체계가 발표되고 이에 정책당국이 민감하게 대응하고 있다”며 “(지금 같은 지수 체계로는) 부정확한 가격정보에 기초해 (정책이) 대응할 가능성이 존재한다”고 지적했다.

이는 마치 주식시장에서 유통물량이 적고 투명한 정보가 제공되지 않은 기업들의 주식을 상대로 주가조작을 벌일 수 있는 것과 마찬가지로, 거래량이 적고 불분명한 부동산 가격 정보 제공 체계 아래에서는 쉽게 호가(呼價) 위주의 거래가 거래 가격으로 전이돼 통용되는 원리와 같다고 밝혔다.

보고서를 작성한 노영훈 박사는 “제대로 된 주택가격지수가 없다”면서 “가격뿐 아니라 실제 거래량 변화까지도 감안한 지수를 개발해야 주택가격 통계의 질적인 취약성을 보완할 수 있다”고 말했다.

 
주택매매가격지수 
주택매매가격 통계로는 국내 유일의 정부 공인 통계. 1986년 1월부터 주택은행(현 국민은행)이 전국 3343개 부동산 중개업자로부터 124개 시·군·구, 1만9044개 표본 주택의 매매·전세가격, 주택거래동향 등을 매달 조사해 발표하고 있다.