재산세·종합부동산세 과세기준이 되는 올해 주택공시가격이 대폭 오르면서 ‘보유세 급등’ 우려가 현실화되고 있다. 종부세가 부동산 시장에 어떤 영향을 줄 것인지, 부동산 시장 안정에 기여하기 위해서는 어떤 보완책이 마련되고, 앞으로 정책방향은 어떠해야 할지 전문가들 의견을 들어봤다.
 

 
―주택 공시가격이 발표되면서 서울 강남 등 일부 시장은 보유세 충격파에 휩싸여 있다. 우선 시장반응부터 살펴보자.
▲이신규=고가(高價) 주택 보유자들이 비로소 보유 비용을 인식하기 시작했다. 세대별 합산을 하니까 공시가격은 30% 올라도, 세액은 100% 이상 오를 수도 있다. 이 상태가 유지될 경우 수요자가 시장에서 조금씩 물러나게 되고, 가격도 약 보합세를 보일 것이다.
―그렇다면 일단 정부 정책이 성공했으며, 결국 다주택 보유자들이 집을 더 내놔 공급이 늘어날 것으로 보이는데.
▲김영진=그렇지 않다는 게 문제다. 부동산은 중·장기적으로 접근해야 한다. 누르면 일단 들어간다. 그러나 단기적으로 효과가 있지만 다주택자·장기보유자·부부합산과세·미(未)실현소득에 대한 과세 등 부작용과 논란거리가 너무 많다. 이런 문제들을 남겨 놓고는 보유세 강화 정책이 옳았다고 할 수 없다. 머지않아 부작용이 더 클 것이다.
―구체적으로 무슨 문제가 있는가.
▲이신규=조세는 인별(人別)과세가 원칙인데 종부세는 혼인·노부모 봉양 같은 선의(善意)에 대해서도 합산 과세한다. 문제가 있다. 재산세와 똑같은 과표를 두 번 사용한다는 것도 논란거리다.
▲김영진=실거래 가격을 적용하기 때문에 세금이 200~300% 곧바로 올라간다. 경제도 안 좋은데 중산층이라도 세금 내기가 힘겹다. 공감대를 형성시키지 못하고 투기 가(假)수요를 잡겠다고 시작한 정책인데 집값도 못 잡아 과세 대상자를 더 늘리는 바람에 부작용이 더 커졌다. 결국 정부 정책의 실수가 서민들에게 피해로 돌아간 것이다.
―집값이 올랐으니, 세금도 오르는 것이 당연한 것 아닌가.
▲김희선=문제는 너무 파격적이라는 점이다. 시장에서 제대로 소화되는 단계를 거치지 못했다. 질 좋은 주택의 수급 불균형이라는 원천적 문제를 고려하지 않고 세금만 올리니 가격으로 전가되는 부작용이 심하다.
 

―구체적으로 들어가 보자. 부부합산과세는 왜 문제인가.
▲박재룡=부부 간 증여세는 그대로 유지하면서 종부세를 합산하는 것은 맞지 않다. 가구별 과세라면 부부 간 증여세를 없애야 한다. 종부세를 국세로 한다는 것은 정부차원에서 부유한 지역의 세금을 가난한 지역에 쓰겠다는 뜻이다. 이는 지방자치제 정신과도 맞지 않는다.
▲김영진=보유세는 인정해야 한다. 하지만 문제가 더 많다. 공급 대책 없이 세금정책을 처음과 똑같이 유지하는 것은 문제다. 국민주택규모인 32평형 아파트에 사는 사람도 종부세를 내게 됐다. 억울하지 않겠는가. 팔고 나가려 해도 양도세가 높아 퇴로까지 차단돼 있다.
 

 
―고가주택 중과세로 인해 집값이 안정되면 국가적으로 더 좋은 것 아닌가.
▲최막중=‘모바일 플레이어스 롤(mobile player’s role)’이라는 게 있다. 먼저 움직이는 사람이 대체재가 있을 경우라면 고가주택 팔고 다른 곳으로 옮긴다. 하지만 대체재가 없을 경우에는 움직이지 못할 뿐 아니라, 자신의 부담을 약자(弱者)에게 전가한다. 지금은 공급자 위주 시장이기에 세입자에게 전가될 수밖에 없다.
▲박재룡=집을 팔 경우 강북, 지방주택부터 판다. 지금은 ‘매도자 우위 시장’(seller’s market)이다. 결국 전세든, 매매든 못 가진 계층이 피해 보게 돼 있다. 국민 전체가 부담을 지는 셈 아니겠는가.
―공급자 우위 시장이라면 구체적으로 어떤 상황인가.
▲김희선=서울강남에서 40평 이상 주택은 20%도 채 안 된다. 종부세·양도세를 아무리 부과해도 대체할 상품이 없으니 매물이 잘 나오지 않고, 어쩌다 나와도 꼭 들어가고 싶은 사람은 높은 세금이라도 부담하면서 들어간다. 20평 이하 신축주택은 거의 없다. 이 부분도 100% 전가된다고 봐야 한다. 자가(自家) 보유 비율이 50%를 겨우 넘긴 상황이니 임대시장에도 부담이 오게 될 것이다.
―과세기준 6억원은 어떤가.
▲이신규=세부담 상한이 6억원이라는 허들을 넘어서면 10%에서 갑자기 50%로 뛰는 것은 세 부담 형평성 차원에서 문제가 있다.
▲최막중=6억원이라는 기준은 정책이 특정 지역을 대상으로 했기 때문에 생긴 문제다. 조세라는 것이 국지적 문제가 아니라 보편적 수단이라는 점을 생각하면 2억원에서 6억원 등으로 세분화돼서 도입돼야 정상적이다.
―집값 잡을 묘안은 없나.
▲박재룡=다(多)주택자들의 잉여 주택을 정부가 세금 감면 혜택을 주고, 정부 주도로 시세보다 싸게 임대할 수 있도록 하는 방안도 연구해볼 만하다. 그것이 시 외곽에다 그린벨트 허물고 공공임대 주택을 100만 호 이상 짓겠다고 하는 것보다 훨씬 효율적일 것이다.
―종부세에 대한 원칙에는 이견이 없는 듯하다. 다만 문제가 많고 보완할 필요성이 있는 듯하다.
▲박재룡=지금 강남 집값은 내려가고 강북은 오르는데 만약 반대 상황이었다면 정부가 부산을 떨었을 것이다. 정부가 특정 지역을 겨냥해 정책을 편다는 것을 증명하는 것이다. 장기보유 1가구 1주택자를 실수요자로 인정할 수 있다면, 그런 한 쪽에 파격적으로 세금혜택을 주는 등 물꼬를 터주면 조세 저항도 줄 것이고, 정부도 명분이 생길 것이다. 위헌소지가 있는 가구별 합산을 인(人)별 과세로 바꾸는 것도 필요하다.
▲이신규=신축 아파트와 과거부터 보유한 아파트 가액의 세부담 차이가 너무 큰 것도 문제다. 세부담 상한제 때문에 생긴 문제다. 대책이 있어야 한다.
▲최막중=종부세 충격으로 주택가격이 내릴 수 있다. 이때 정책 당국자들이 ‘정책이 성공했다’라며 홍보에 열중하면 안 된다. 바로 이 시점이 재건축을 비롯한 질 좋은 주택의 공급을 늘릴 수 있는 기회다. 공급이 확대되면 현재의 특수목적과세체제에서 보편과세체제로의 전환도 가능해질 것이다.
 
<참석자>
최막중 서울대 환경대학원 교수
김영진 내집마련정보사 대표
김희선 부동산 114 전무
이신규 하나은행 PB영업추진팀 전문가팀장
박재룡 삼성경제연구소 수석연구원
<사회>
이광회 조선일보 산업부 차장대우