“중대형 아파트로 갈아타도 괜찮을까요.”

요즘 40대 직장인들로부터 이런 질문을 많이 받는다. 20~30평형대 아파트가 비좁아 40평형대로 옮기고 싶은데 중대형 ‘쏠림현상’이 언제까지 갈지 몰라 결정을 내리기가 어렵다는 것이다. 이런 질문엔 필자도 곤혹스럽다. 주택시장이 워낙 변화무쌍해 단기적으로 전망 자체가 힘든 일이기 때문이다. 이럴 땐 주택시장의 장기 흐름을 읽어야 한다. 5~10년 뒤를 내다보면 주택시장의 향배는 수급(수요와 공급)문제로 귀착되기 때문이다.

장기 주택 수요를 파악하기 위해선 인구구조를 먼저 이해할 필요가 있다. 통계청의 추계인구에 따르면 중소형 아파트 수요층인 전국 30대 인구는 2003년에 정점을 찍고 감소 추세이다. 하지만 40·50대 인구는 계속 늘어나고 있다. 이 시기는 일생에서 수입이 가장 많은 데다 자녀들이 성장하면서 보다 넓은 집이 필요할 때이다. 2007년 현재 40·50대 인구는 약 1405만명으로 전체 인구의 29% 정도다. 9년 뒤인 2016년에 가서야 약 1635만명(33.2%)으로 꼭지를 찍는다. 서울·경기·인천 등 수도권의 경우 40·50대 인구는 2022년(약 882만명)까지 늘어난다.

이미 수도권 주택시장에선 주도 세력의 세대교체가 이뤄지고 있다. 30대 신규 수요가 아닌 40대 갈아타기 수요가 시장을 이끈다. 양도소득세 중과세로 ‘똘똘한’ 한 채를 보유하려는 경향도 중대형 쏠림현상을 부채질하고 있다.

하지만 공급은 여전히 제자리걸음이다. 재건축 중소형 의무비율 등 각종 규제로 중대형 아파트 공급이 제대로 이뤄지지 않고 있다. 중대형 아파트는 희소가치가 부각될 수밖에 없는 구조다.

이런 수급 불균형을 감안할 때 중대형이 당분간 시장을 주도할 것으로 보인다. 다만 최근 중대형 아파트 가격이 너무 많이 올라 옮겨 타기에 수요자들이 부담을 느끼고 있는 점은 변수가 될 수 있다. 소득이 뒷받침되지 않는 가격 오름세는 거품을 낳을 수 있기 때문이다. 2000년 이후 주택가격 상승률이 가계소득 증가율을 앞지르고 있다. 무턱대고 옮겨 타기를 하는 것은 좋지 않다. 구입가격을 낮추는 게 필요하다. 평형 간 가격 차이가 좁혀지는 조정기를 활용하는 것도 좋은 방법이다.