여의도에 사는 채모(62)씨는 3주택자다. 현재 살고 있는 아파트 외에도 사당동에 연립주택 1채(18평, 월세40만원)가 있다. 또 경기도 여주에도 전원 주택 1채를 마련해 놓았다. 그런데 최근 건강이 나빠져 병원비로 쓸 목돈이 필요해졌다. 부동산 중 아파트를 제외하고는 매도를 고려하고 있는데, 다주택자의 양도세 부담이 커서 고민이다.
채씨와 같은 1가구 3주택 이상의 다주택보유자는 양도 중과세의 표적이다. 보유기간이나 거주여부에 관계없이 양도차익의 60%를 세금으로 내야 한다. 주민세까지 포함하면 66%의 세율이다. 장기보유특별공제 혜택도 받지 못한다. 이래저래 부대 비용과 금융 비용을 감안해보면 남는 게 없다는 얘기다. 채씨가 높은 양도세율을 부담하며 1채를 처분해도, 여전히 다주택자(2주택 보유)이기 때문에 나머지 1채를 더 팔 때도 50%가 넘는 양도세를 각오해야 한다. 하지만 매도할 부동산의 기준시가를 파악해 보니 3주택자 중과세뿐 아니라 2주택자 중과세도 피할 수 있는 것으로 나타났다.

먼저 여주의 전원주택은 시가가 4억원이지만 기준시가로는 2억원이 채 안됐다. 여주군처럼 수도권 및 광역시 이외의 지역에 소재하는 기준시가 3억원 이하 주택은 중과세 주택수에 계산되지 않으므로 매도할 경우 일반과세만 부담하면 된다.

사당동 연립주택도 재개발에 대한 기대감으로 값이 크게 올라 2억원 이상을 호가하지만, 기준시가는 7000만원이다. 실제 사업이 진행되려면 앞으로도 장기간의 시간이 필요하므로 파는 쪽이 유리하다. 다행이 이 경우도 중과세 대상이 아니다. 서울 및 수도권 지역에서도 기준시가 1억원 미만의 주택은 2주택자도 일반과세 된다.

다만 재개발·재건축 대상일 경우는 제외다. 따라서 어차피 매도할 계획이라면 연립주택이 재개발 구역으로 지정되기 전에 매도를 서두르는 쪽이 낫다.

채씨는 전원주택과 연립주택을 모두 팔되, 전원주택-연립주택 순서로 파는 것이 좋다. 전원주택은 지속적으로 관리해 주지 않으면 값이 떨어지기 마련이다. 이렇게 전원주택과 연립주택을 정리하면 5억원 가량의 목돈을 취득할 수 있다. 이 돈을 각종 금융 자산에 투자해 앞으로 늘어날 병원비와 요양비 등에 충당하는 것이 가능하다. 우선 정기적으로 필요한 의료비와 예기치 못한 수술 등으로 목돈이 갑자기 지출될 수 있으니 수시 입출금이 가능하고 맡긴 일수만큼 수익률이 계산되는 MMF에 1억원을 가입하는 것을 권한다. 또 시간별 가중치를 감안하여 1억원은 3~6개월 기간의 기업어음(CP) 상품에 가입하는 것이 좋다. 정기예금에 비해 금리가 높고 확정수익을 기대할 수 있어 단기투자에 효과적이다. 2억원은 1년제, 2년제로 각각 1억원씩 나누어 안정적인 정기예금에 가입한다. 나머지 1억원은 수익성 제고를 위해 해외펀드에 분산 투자한다. 해외펀드 주식매매 차익에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있고, 금융소득 종합과세에도 제외되므로 세금 혜택이 있다.