민간아파트를 분양할 때 분양가 상한제를 적용하면 일단 아파트 분양가는 크게 낮춰질 것으로 기대된다. 정부와 여당이 도입을 추진하는 분양가 상한제는 99년 이전 실시했던 ‘원가연동제’와 비슷한 제도이다. 하지만 민간업체의 상당수 아파트 사업이 중단되는 등 부작용도 예상된다.
◆분양가 어떻게 책정되나=분양가 상한제는 판교 신도시 등 공공택지에 이미 적용되고 있다. 분양가는 ‘토지비+건축비+가산항목(지하주차장 건축비 등)’으로 결정된다. ‘건축비+가산항목’은 평당 400만~450만원 수준이다. 지금까지 건설업체들은 땅값을 제외하고 평당 600만~700만원 수준으로 책정해왔다.
문제는 땅값이다. 공공택지는 공공기관이 감정가격으로 판매해 가격이 명확하다. 그러나 민간의 경우, 토지비가 불명확해 향후 논란이 될 전망이다. 업계 관계자는 “토지를 구입하는 데 길게는 1~2년이 걸리고 사채 등 외부에 드러낼 수 없는 고리의 자금도 들어가는 게 현실”이라며 “이런 비용을 인정할 것인가를 놓고 논란이 벌어질 수밖에 없다”고 말했다.

◆분양가 얼마나 내릴 수 있나=아직 구체적 시행안이 나오지 않았지만 중소형 평형은 20~30% 정도 인하가 가능하다. 하지만 중대형 평형은 채권입찰제(채권을 많이 써낸 사람이 당첨되는 청약제도)가 도입되면 10% 정도 소폭인하에 그칠 전망이다.
피데스 김승배 대표는 “ 땅값 비중이 분양가의 60~70%이기 때문에 가격인하 효과는 크지 않을 것”이라고 말했다. 건설사들은 일단 상한제 도입 전에 아파트 분양을 서두른다는 입장이다. ‘부동산퍼스트’ 곽창석 전무는 “분양가 상한제가 도입되면 사업을 포기하는 업체들이 속출할 것”이라고 말했다.
◆기존 주택 가격?=주택도시연구원 박헌주 원장은 “건축비가 인하되면 분양가를 낮춰 시장을 안정시키는 효과가 있을 것”이라고 말했다. 그러나 ‘부동산114’ 김희선 전무는 “공급물량 축소로 기존아파트 가격이 떨어지기는 어렵다”고 말했다.
건국대 고성수 교수는 “아파트만 당첨되면 엄청난 차익을 볼수 있어 사실상 로또가 된다”며 “시장을 과열시키고 공급을 축소시킬 우려가 있다”고 말했다. 공공부문에서 주택 공급이 제대로 되지 않으면 집값이 오히려 급등할 수 있다는 우려도 나오고 있다.
◆내 집 마련 전략은?=정부는 무주택기간·자녀 수에 따라 당첨우선권을 주는 청약가점제를 2008년 공공택지, 2010년부터 민간 중소형아파트에 도입할 방침이었다. 하지만 분양가 상한제가 도입되면 청약 가점제가 조기에 실시될 것이 확실하다. 무주택기간이 길고 자녀수가 많은 청약통장 가입자는 분양가 상한제 도입 이후에 청약해도 늦지 않다.