지난해 상반기 기준으로 전국 집값에는 17%, 아파트 값에는 32%의 거품이 낀 것으로 분석됐다.


올들어 급등하고 있는 집값 상승세를 감안할 때 거품 크기는 이보다 훨씬 더 클 것으로 보인다.


이같은 집값 거품의 주범은 저금리이며, 따라서 경기부양을 위한 금리인하에는 신중해야 할 것으로 지적됐다. 장기적으로는 경기상황에 맞는 금리정책을 펴야 집값을 안정시킬 수 있다는 진단이다.


삼성경제연구소는 6일 `주택시장 불안과 금리`보고서(최호상 수석연구원)에서 이같이 밝혔다.


보고서에 따르면 국내 주택내재가치를 추정하기 위해 회귀분석 모형을 이용한 결과, 지난해 상반기 전국 주택가격 버블의 크기는 17.0%로 측정됐다.(표 참조) 이는 주택가격모형으로 이론가격(내재가치)를 구한 뒤 이를 실제 가격과 비교해 버블을 추정한 값이다.


보고서는 "이 가운데 금리요인에 의한 것이 총 버블의 3분의 2에 달하는 11.6%포인트"라고 지적했다.


특히 이 시점에 전국 아파트 값의 버블크기는 32.4%로, 이 가운데 금리요인은 23.0%포인트였다. 시가 5억원짜리 아파트라면 1억 6000만원 정도는 거품이라는 것이다.


금리요인의 비중으로 따지면 전국주택보다 아파트만을 따로 떼놓고 볼 경우 더 컸다.

보고서는 같은 기간 집값 버블 논란이 일었던 미국 영국의 버블크기를 측정한 결과에서도 금리요인이 가장 높은 비중을 차지했다고 밝혔다. 국내외 모두 집값 버블에는 저금리가 큰 영향을 미치는 셈이다.


보고서는 "주요 해외국가들은 주택시장 불안을 금리인상으로 대응해왔지만 우리나라의 주택경기 연착륙 대책은 주로 수급조절에 초점을 둔 것이었다"고 지적했다.


그러나 "신도시 건설 등 공급확대 대책 병행에도 불구하고 주택시장 불안은 좀처럼 가라앉고 있지 않다"며 "이는 경기 상승기에 금리조절속도가 늦어진 것이 부동산 시장 과열의 큰 원인이 됐기 때문"이라고 설명했다.


보고서는 이에따라 경기를 부양하기 위해 금리를 인하하면 그 효과보다는 주택시장 불안 등 부작용이 더 클 것이라고 경고했다.


최호상 수석연구원은 "주택시장 불안해소를 위해서는 금리인상이 가장 효과적으로 보이나, 현재 경기상황으로는 금리인상도 쉽지않아 보이는 상황"이라고 말했다.


이미 집값 급등 등의 영향으로 가계 부채수준이 우려할만한 수준에 다다르고 있어 급격한 금리인상은 가계와 금융기관의 부실화를 초래할 우려가 있다는 지적이다.


보고서는 현 시점에서는 금리정책의 중점을 주택시장 안정에 둬야 하며, 경기부양은 규제완화나 재정수단 등을 통해 달성해야 한다고 설명했다.


아울러 주택대출시장에서 가수요에 대한 자금지원을 억제해야 한다고 강조했다.


최 수석연구원은 "장기적으로는 경기상황에 대응한 금리정책으로 주택시장 안정을 유도해야 한다"고 지적하고 "경기사이클 상 다음 경기확장기에는 균형금리 수준까지 신속한 금리인상을 실시해야 한다"고 말했다.

(이데일리 )